나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1533 [1] 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 107동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""송담초등학교"" 동측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층건 중 제4층 제402호로서,
외벽: 석재 및 몰탈위 수성페인트 마감.
창호: 하이 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비 및 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 광평수의 부정형 평지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 사면으로 외곽공도와 접하며, 단지 내 진입도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (2015-07-13)(대3-송3)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13)(중1-송3)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(인천미송유치원 인천동부교육지원청고시2022-47) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천송담초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1533 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 107동 4층402호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층건 중 제4층 제402호

* 이용상태: 아파트 이용중

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 689,000,000원

* 토지면적: 46.25㎡ (약 14.0평)

* 토지지분: 46.2491㎡

* 건물면적 (분양면적): 84.25㎡ (약 25.5평)

* 건물지분: 84.2538㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "송담초등학교" 동측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타: 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년 동안 매립목적변경 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 안경수 (2019-01-18)

* 근저당: 하나은행 (311,300,000원, 2019-01-18, 말소기준권리), 하나은행 (110,000,000원, 2020-06-22), 국민은행 (420,000,000원, 2021-10-22)

* 가압류: 신용보증기금 (85,000,000원, 2025-07-21), 광주은행 (53,986,431원, 2025-08-07), 인천신용보증재단 (26,718,751원, 2025-09-24)

* 임의경매: 국민은행 (355,951,093원, 2025-09-02, 사건번호 2025타경1533), 하나은행 (2025-11-24, 사건번호 2025타경1848)

* 압류: 연수구 (2025-11-04), 국민건강보험공단 (2026-02-04)

* 등기부채권 총액: 1,007,005,182원

* 말소기준권리: 을1 하나은행 근저당 (2019-01-18)

* 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대차 관계가 불분명하여 별도의 명도 대상이 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당사항 없음.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 송도동은 인천경제자유구역 내 신흥 주거 타운으로, 현대적인 도시 계획과 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에 송담초등학교 및 유치원 등 교육 시설과 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

* 경제자유구역이라는 특성상 향후 지속적인 개발 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: e편한세상송도아파트

* 주소: 인천광역시 연수구 송도동 319-1

* 사용승인일: 2018년 11월 6일

* 총 세대수: 2,708세대 (15개동)

* 최고/최저층: 39층 / 2층

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주차: 총 3,565대 (지상 12대, 지하 61대 (단위: 호별 배정 대수 아님), 지하 전기차 충전기 145대)

5.2. 주변 시설 정보

* 초등학교: 송담초등학교 (인접)

* 유치원: 인천미송유치원 (인접)

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 주소지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 송도동 지역 전체적으로 폐기물 처리 시설 등에 대한 주민 민원이나 논의가 있었던 사례가 있으나, 본건 주소지와 직접적인 관련성이 낮다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과합니다 (1,007,005,182원 > 689,000,000원). 그러나 경매의 소멸주의 원칙에 따라 말소기준권리(을1 하나은행 근저당) 이하 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 중복 사건으로 진행되고 있어 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다. (사건번호: 2025타경1533, 2025타경1848)

6.2. 물건 자체 관련 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유수면준공매립지 제한은 준공 후 10년이 경과하였으므로 현재는 실질적인 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 주소지 인근에 특별한 혐오시설로 인한 직접적인 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 송도동의 e편한세상송도 아파트로, 신축급의 우수한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 송담초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 규모가 크고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 채권 총액이 높으나, 일반적인 경매 절차에 따라 낙찰 시 모든 권리가 소멸되므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시의 지속적인 개발 잠재력 및 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 대단지 아파트로서 안정적인 수요와 높은 주거 만족도.

* 우수한 학군(송담초등학교 인접) 및 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설.

* 비교적 낮은 층수(4층)로 인한 안정적인 시세 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 689,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 5억 5,400만원 (전용면적 약 70.23㎡, 15층)

* 5억 800만원 (전용면적 약 70.38㎡, 5층)

* 5억 4,800만원 (전용면적 약 70.23㎡, 13층)

* 최근 실거래가 평균: 약 5억 3,667만원

* 본 물건은 4층으로, 최근 거래된 5층(5억 800만원), 13층(5억 4,800만원), 15층(5억 5,400만원) 등을 고려할 때, 층수 효과를 감안하여 합리적인 가격 책정이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 최근 시세 수준을 반영하되, 명도 비용 및 재수리 비용 등을 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

* 권장 예상 입찰가 범위: 5억 3,000만원 ~ 5억 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.