나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511856 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1493-40 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진˙출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 위 기와지붕 지1/2층 건내 제지하층 제2호로서,
(사용승인일 : 1989.09.02)
외벽 : 적벽돌 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급˙배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1493-40 :제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 주택임차권, 2018.09.20, 임차권등기명령(2018카임5234), 임차권자 : 한국토지주택공사
임차보증금 : 금47,000,000원, 점유개시일자 : 2016.09.20, 확정일자 : 2016.08.29

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경511856 (1)호 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 1493-40 지하층2호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 44,000,000원입니다.

토지 면적은 29.88㎡ (약 9.05평)이며, 건물 면적은 38.88㎡ (약 11.75평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안남초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진입 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

건물 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근에 용이합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 그리고 외국인 등에 한한 토지거래계약에관한허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

주변 지도 확인 결과, 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원의 강제경매 개시 결정(2025타경511856)에 따른 매각 절차입니다.

등기부상 말소기준권리는 갑14호, 접수 2025-08-27, 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

을구 순위 5번의 주택임차권등기가 있으나, 해당 임차인인 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)로부터 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 본 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 이는 채권자인 SGI(서울보증보험)와 관련된 매각 조건일 수 있으며, 권리관계 자체의 복잡성을 시사하지는 않습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

2026년 5월 거래된 인근 다세대주택의 경우,

- 건명: 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡) - 82,000,000원

- 건명: 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡) - 122,000,000원

- 건명: 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡) - 90,000,000원

이를 면적당 가격으로 환산 시, 약 190만 원/㎡ ~ 270만 원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건 건물의 전용면적(38.88㎡)을 기준으로 시장가격을 추정하면 약 7,500만 원 ~ 1억 원 내외로 산정될 수 있습니다.

감정가 44,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천주안남초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

건물 자체적으로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 1989년 9월 2일로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주택임차권 등기가 존재했으나, 말소 동의가 확인되어 보증금 인수 위험은 없으나, 임차인 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

"SGI 인수조건 변경"이라는 문구는 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

외국인 토지거래 허가구역 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 존재하므로, 낙찰자가 외국인일 경우 해당 기간 동안 허가 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 인수할 보증금이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 연식이 오래되었다는 점과 "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 고려해야 할 부분입니다.

최근 인근 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 반영 시 수익성 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 최소화됩니다.

* 인근 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 주안남초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 거주 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 44,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 인근 유사 면적의 다세대주택이 8,200만 원 ~ 1억 2,200만 원에 거래되고 있어, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 훨씬 높을 것으로 추정됩니다.

보증금 인수 금액이 0원이므로, 현재 시장 가격대를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

시세 대비 낮은 감정가를 감안하여, 보수적으로 시장 가격의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.