나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511963 [1] 인천광역시 중구 도원동 17-31 디오팰리스주건축물제1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 '인천창영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 2층 201호로서,

외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도원동 17-31 :일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-12-28)(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정
고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화
환경보존지역(2017-01-16)<인천광역시문화재보호조례>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.
04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역
(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 220,000,000원) 등기가 등재되어 있으니
경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 중구 도원동 17-31 디오팰리스주건축물제1동 2층201호

1.2. 물건종별

오피스텔

1.3. 전용면적

58. 21㎡ (약 17.61평)

1.4. 토지면적

19. 55㎡ (약 5.91평)

1.5. 감정가

203,000,000원

1.6. 사건번호

인천지방법원 2025타경511963 (1)

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 '인천창영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임. 본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.3. 주변 시설

'인천창영초등학교'가 인근에 위치함.

(주변 시설 검색 결과: 해당 지역 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 현황 및 향후 계획 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 08월 10일 접수된 동수원세무서장의 압류 (갑4)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

없음. 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이승민)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-21

* 확정일자: 2022-07-07

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정임.

* 임차인: 임안숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-23

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.4. 등기사항 요약

집합건물 등기부 요약상 소유권 변동(이연주->김명자->조석훈)이 있었으며, 압류 및 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 을구 순위 5번 주택임차권(이승민)은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도지역

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 중로3류 폭 12m~15m 도로에 접해 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 내부는 폐문으로 인해 확인하지 못하였으나, 기본적인 위생 및 급배수 시설 등이 구비되어 있는 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

'인천창영초등학교'가 남측 인근에 위치하며, '광성중, 광성고'는 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 토지거래허가구역)으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인이 매수할 경우 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있으나, 임차권 등기 말소에 대한 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보로 경매가 진행되었으므로, 타 물건과의 연관성 및 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 확인해 볼 필요가 있습니다.

6.4. 임차인 리스크

임차인 임안숙의 보증금 및 차임 등 주요 정보가 미상입니다. 대항력은 없으나, 정보 부족으로 인한 잠재적 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

6.5. 기타 제한사항

역사문화환경보존지역, 특별관리해역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. (주택도시보증공사 관련 220,000,000원 보증금 소멸 예정)

* 인천 중심지 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 다양한 용도의 활용 가능성을 지닙니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 도원동에 소재한 오피스텔로, 감정가는 203,000,000원입니다. 본건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없다는 점으로, 이는 경매 참여 시 중요한 이점으로 작용합니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 일부 임차인의 정보 미확인, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 인수 부담이 적고 입지 조건을 갖춘 물건으로서, 신중한 시세 조사와 현장 방문을 통해 투자 가치를 면밀히 판단할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 현재 시세에 대한 구체적인 외부 데이터(JSON 또는 실시간 시세 정보) 분석이 제한적이므로, 제공된 감정가와 권리분석 결과를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

일반적으로 경매에서는 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 입찰이 이루어지며, 본건은 인수 부담이 없으므로 감정가에 근접한 가격까지 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 대비 85% ~ 95% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 대략 172,550,000원 ~ 192,850,000원 범위로 산정될 수 있습니다.

추천 입찰가: 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재 보유하고 있는 정보와 일반적인 경매 시장의 관점을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 최종 낙찰가율 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 조사를 위한 현장 방문 및 주변 부동산 중개업소 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.