나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72200 [1] 경기도 구리시 교문동 808 덕현아파트 111동 12층 1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 백문초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 '장자호수공원역'이 소재
하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 12층 1203호로서
(사용승인일 : 1993.12.15)
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.
(내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보기, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선, 동측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(교문2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역
(2012-11-29)(교문중학교), 상대보호구역(2012-11-29)(대우유치원), 상대보호구역(2012
-11-29)(에덴유치원), 상대보호구역(백문초등학교), 상대보호구역(장자초등학교), 절대
보호구역(2012-11-29)(교문중학교), 절대보호구역(2012-11-29)(덕현유치원), 절대보호
구역(백문초등학교), 절대보호구역(에덴유치원), 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치
제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
제1호)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.08.26~2026.8.25.[허가대상자:
외국인 등(부동산거래신고 등에 관한 법률 제2조제4호)]).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72200 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 808 덕현아파트 111동 12층 1203호

용도: 아파트

감정가: 1,030,000,000원

토지면적: 76.13㎡ (약 23.03평)

건물면적: 134.98㎡ (약 40.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상OOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 백문초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난합니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 '장자호수공원역'이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 다만, 초등학교와 중학교가 인근에 위치하여 낮 시간대 소음이 발생할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 3월 27일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을19)입니다. 이보다 늦은 날짜에 접수된 후발 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 총 채권액은 1,334,219,411원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

단지 인근으로는 다양한 근린생활시설과 생활편의시설이 밀집해 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다. 또한, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 입주민 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 19층 중 12층에 위치한 1203호입니다. 1993년 12월 15일에 사용승인을 받았으며, 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배와 일부 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

내부 이용상태는 아파트로서 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

급배수, 위생, 난방 설비, 화재경보기, 소화전 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

덕현아파트는 총 1,077세대로 구성되어 있으며, 최고 20층 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(교문2지구) 등으로 지정되어 있으며, 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한, 학교 및 유치원 상대/절대 보호구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26~2026.08.25) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1993년에 건축되어 건물 노후도가 있는 편입니다.

'임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 잠재적인 점유자나 미신고 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없으므로 입주 전 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

경기도 구리시 교문동 덕현아파트는 준수한 입지 조건과 잘 갖춰진 편의 시설을 갖춘 아파트입니다. 1993년식으로 건물 노후도는 존재하나, 134.98㎡의 넓은 면적을 감안할 때 최근 유사 면적 실거래가(10.37억)와 감정가(10.3억)가 유사한 수준으로 책정된 점은 긍정적으로 평가됩니다. 다만, '임대관계 미상'과 같은 부분은 입주 전 꼼꼼히 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 및 수도권 접근성이 용이한 입지.

* 지하철 8호선 장자호수공원역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 단지 주변의 풍부한 생활 편의 시설 및 인프라.

* 넓은 전용 면적(134.98㎡)으로 수요층 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 10억 3천만원입니다. 최근 2026년 8월 13일, 유사한 크기(84.57㎡)의 18층 매물이 10억 3천 7백만원에 실거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후도 및 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가를 10억 8천만원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.