나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70743 [1] 경기도 남양주시 진접읍 부평리 349-28 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 ""평촌교"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는
자연취락, 중소규모의 공장, 물류창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
무난함.

형태 및 이용상태

기호 1,2는 2필 일단지 부정형의 토지로서 서향 및 북서향의 경사지를 축대를 쌓아 계단식
으로 부지조성 한 후 공업용 건부지로 이용중이며, 기호 6은 서향의 경사지를 축대를 쌓아
평탄하게 부지조성 하여 근린생활시설 건부지로 이용중이고, 기호 8은 서향의 완경사지로서
휴경지 상태, 기호 9,10은 서향의 부정형 급경사지로서 토지 임야 이며, 기호 11~14는 서향
및 북향의 경사지로서 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기존도로와 연결된 기호 12 토지에 연결하여 기호 11~14 내로 폭 약 6미터의 포장도로가
개설되어 있으며, 기호 8,9,10은 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역,
성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.
기호 2 : 계획리지역, 농림지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역.
기호 6 : 계획리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.
기호 8 : 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 준보전
산지, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역.
기호 9, : 농림지역,보전관리지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역.
기호 10 : 농림지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 성장관리권역, (한강)폐기물
매립시설설치제한지역.
기호 11 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 준보전,
산지, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, ［추가기재사항］
건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
기호 12,14 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역.
기호 13 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 배출시설설치제한지역, 준보전
산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 일반철골구조 패널지붕 단층(기호 3~5) 및 경량철골구조 패널지붕 단층(기호 7)로서
(건물사용승인일, 기호 3~5 : 2019.12.30, 기호 7 : 2019.04.15)
외 벽 : 판넬 마감 등
내 벽 : 판넬 마감 등
창 호 : 샷시 창호 임

이용상태

공장 및 제1종 근린생활시설(기호 3~5 : 공장, 기호 7 : 사무실 등)로 이용중이며, 내부
구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비 등 기본적인 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉨).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록12는 지분경매
2. 목록 1,2는 공장용지, 목록 3,4,5는 공장, 목록 6,7은 근린생활시설 및 부지, 목록 8,9,10은 임야로 맹지, 목록 11,12,13,14는 도로임
3. 목록8~10 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가
4. 아래 제시외 건물(ㄱ,ㅂ,ㅇ,ㅈ)은 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외
목록1 지상 소재 제시외 창고(ㄱ. 파이프조 비닐지붕 단층 8㎡)
목록1,2 지상 제시외 창고(ㅂ. 컨테이너 박스 9㎡)
목록6 지상 제시외 비닐하우스(ㅇ. 파이프조 차광막지붕 단층 15㎡)
목록6 지상 제시외 비닐하우스(ㅈ. 파이프조 비닐지붕 단층 38.4㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 남양주지원 2025타경70743 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 부평리 349-28

토지 면적: 14,994.00㎡ (약 4,536.09평)

건물 면적: 1,350.45㎡ (약 408.46평) + 제시외 34.80㎡ (약 10.53평) = 총 1,385.25㎡ (약 419.00평)

감정가: 5,797,496,900원

용도: 근린시설 (공장 및 제1종 근린생활시설로 이용 중)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리에 위치하며, 주변은 자연취락, 중소규모 공장, 물류창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량의 진입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 기호 1, 2번 토지는 공업용 건물 부지로 이용 중이며, 기호 6번 토지는 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 기호 8번 토지는 휴경지 상태이며, 기호 9, 10번 토지는 임야입니다. 기호 11~14번 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 기존 도로와 연결되며, 폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다. 다만, 기호 8, 9, 10번 토지는 맹지 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역(산업형), 성장관리권역, 배출시설 설치 제한 지역, (한강) 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 이는 개발 및 이용에 있어 복합적인 규제가 적용될 수 있음을 의미합니다.

* 주변 시설: 인근 지역은 개발이 진행 중인 곳으로, 3기 신도시(남양주왕숙 등)와 인접해 있으며, 지하철 4호선 연장선 풍양역 신설 등의 교통 호재가 있습니다. 인근에 초등학교(부평초등학교 등) 및 중학교가 소재합니다. 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전(문왕수) 2017년 1월 17일, 남양주시 압류 2024년 3월 27일, 북수원신용협동조합 임의경매 개시 2025년 1월 20일(사건번호 2025타경70743), 남양주세무서 압류 2025년 11월 3일 등의 권리 내역이 있습니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존(문왕수) 2020년 2월 27일, 북수원신용협동조합 임의경매 개시 2025년 1월 20일(사건번호 2025타경70743) 등의 권리 내역이 있습니다.

* 등기부채권 총액은 4,772,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 오건민: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 이민호: 보증금 0원, 차임 600,000원, 전입일자 2024-02-05, 대항력 없음.

* 임차인 이은광 (민수금속): 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2022-04-04, 대항력 있음.

* 임차인 주식회사굿프렌드: 보증금 60,000,000원, 차임 2,600,000원, 전입일자 2023-08-04, 대항력 없음.

* 임차인 주식회사만경: 보증금 24,000,000원, 차임 2,640,000원, 전입일자 2024-12-03, 대항력 없음.

* 인수 보증금: 본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이은광)이 존재하므로, 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

* 기타 권리사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 자연취락, 중소규모 공장, 물류창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 개발 가능성과 더불어 지역 특색을 지니고 있습니다. 주변으로 신도시 개발 및 교통망 개선 사업이 진행됨에 따라 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 근린생활시설 용도의 건물도 있어 일부 상업 기능이 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 향후 지하철 4호선 연장선(진접선) 풍양역 개통 및 9호선 연장, GTX-B 노선 연결 등의 교통망 개선 호재가 기대됩니다.

* 교육: 부평초등학교, 진접중학교 등이 인근에 소재하고 있습니다.

* 편의시설: 이마트, 홈플러스, 현대병원, 롯데시네마 등이 지역 내에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이은광은 보증금 20,000,000원에 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 법적 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 지분 매각: 목록 12번 물건이 지분 경매로 진행되는 점, 또한 토지 면적 대비 토지 지분 비율에 차이가 있는 점은 소유권 행사에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 맹지: 토지 일부(기호 8, 9, 10)가 맹지 상태로, 해당 토지의 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 여러 용도지역 및 지구에 걸쳐 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 중요합니다.

* 매각에서 제외된 제시외 건물: 평가 및 매각에서 제외된 제시외 건물(ㄱ, ㅂ, ㅇ, ㅈ)이 존재하며, 이들의 철거 또는 이용에 관한 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 언급된 부분이 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 근린시설 및 공장 부지로, 대규모 토지와 건축물을 포함하고 있습니다. 주변 지역의 개발 호재와 교통망 개선 전망이 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 존재, 지분 매각, 맹지, 복합적인 토지이용계획 등 권리 관계 및 토지 이용에 있어 다수의 복잡성을 내포하고 있습니다. 투자 결정 시 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고 면밀한 법적 검토가 선행되어야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 호재: 3기 신도시 인접, 지하철 4호선 연장(진접선) 풍양역 신설 등 교통망 개선과 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대규모 토지: 넓은 토지 면적은 다양한 산업 용도 또는 개발 사업을 고려할 수 있는 기반을 제공합니다.

* 현황 이용: 현재 공장 및 근린생활시설로 이용 중으로, 기존 사업장의 승계 또는 업종 전환 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,797,496,900원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 임차인 관련 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인 이은광(보증금 20,000,000원)의 존재 및 소멸되지 않는 지상권 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 함께 관련 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.