나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63988 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 245-8 202동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 「내유동협동화단지」 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 전, 답 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 제202동 제2층 제203호 임
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

현황 「공동주택(다세대주택)」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 완경사지대의 세장형 토지로서 「공동주택(다세대주택)」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로, 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로, 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(산업zone) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이은혜)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

고양지원 2025타경63988 (1)

2.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 내유동 245-8 202동 2층203호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

161,000,000원

2.5. 면적

* 토지 면적: 54.48㎡ (약 16.48평)

* 건물 면적 (전용): 47.44㎡ (약 14.35평)

2.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 강제경매

2.8. 채권자

주택도시보증공사

2.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

2.10. 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 이은혜)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 11.자 인수조건변경확약서를 제출함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 「내유동협동화단지」 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 전, 답 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

3.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조 평지붕 지상 4층 건물 중 제202동 제2층 제203호임.

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 새시 창호 등

3.4. 건물 이용상태

현황 「공동주택(다세대주택)」으로 이용 중임.

3.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

3.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 완경사지대의 세장형 토지로서 「공동주택(다세대주택)」 건부지로 이용 중임.

3.7. 인접 도로상태

대상 물건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

3.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (전서연): 2015-11-23

* 소유권 이전 (김민): 2021-10-20

* 주택임차권 (이은혜): 2023-11-03 (말소됨)

* 가압류 (오케이에프앤아이대부): 2022-05-26 (말소됨, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-08-25 (본 경매 개시 결정)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-04-04

* 확정일자: 2024-04-04

* 배당신고일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 158,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-09-30

* 확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 말소 확인됨)

* 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4.3. 권리 분석 요약

본 건은 말소기준권리인 오케이에프앤아이대부의 가압류(2022.05.26)보다 늦은 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인 이은혜의 주택임차권은 등기부상 말소되었으며, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 박 임차인의 경우 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받을 수 있습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

최근 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사한 면적(약 45~47㎡)의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 양지그린타운(2002년식, 45.675㎡): 2026년 7월 3일, 45,000,000원

* 위너스빌103동및104동(2017년식, 45.37㎡): 2026년 7월 2일, 107,000,000원

* 블루캐슬3동(2013년식, 45.19㎡): 2026년 7월 2일, 125,000,000원

본 건물의 건물 신축 허가일(2013년) 및 사용승인일(2015년)을 고려할 때, 건축 연차는 약 10~13년으로 추정됩니다. 비교적 신축인 위너스빌(2017년식)과 블루캐슬(2013년식)의 실거래가를 참고하면, 본 건물의 적정 시세는 약 107,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다. 양지그린타운의 45,000,000원 거래는 건축 연식(2002년)이 오래되어 가격 차이가 발생하는 것으로 보입니다.

5.2. 감정가 대비 시세

본 건의 감정가는 161,000,000원으로, 최근 주변 실거래가 시세(약 107,000,000원 ~ 125,000,000원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 입찰가 산정 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

주변에 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 통학이 가능한 수준의 학교가 있을 것으로 예상됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역(경기도 고양시 덕양구 내유동 245-8)에 대한 조사 결과, 통상적인 의미의 혐오시설(대규모 산업폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 이은혜는 대항력이 없으며, HUG의 인수조건변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 해소된 것으로 보입니다. 다만, '대항력있는임차인'으로 언급된 부분은 초기 정보일 수 있으나, 최종적으로는 인수 보증금 0원으로 정리된 점을 중점적으로 고려해야 합니다.

* 임차인 박 은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

7.2. 감정가와 시세 차이

본 건의 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 감정가격을 기준으로 낙찰받을 경우 시세 차익 확보가 어려울 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획상 제한

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 건축 연차가 비교적 신축에 속하며(약 10~13년), 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 투자 수익률을 확보하기 위해서는 감정가 대비 상당한 금액으로 낙찰받지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도가 용이하며 추가 비용 발생 우려가 적습니다.

* 비교적 신축에 속하는 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 이하로 낙찰받을 경우 투자 메리트가 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 161,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연차의 다세대주택 매매가는 약 107,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 건물은 건축 연차, 입지, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 시세는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 판단됩니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 보증금이 없는 점을 감안하면, 낙찰 후 시세 차익을 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

감정가와 시세 차이, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여, 130,000,000원 이하의 금액으로 입찰하는 것을 제안합니다. (본 가격은 절대적인 것이 아니며, 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반영하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.