나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72249 [1] 경기도 남양주시 화도읍 금남리 130-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 금남리 소재 ‘금남3리마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 인근은 음식점 등 상업용부동산 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로, 현황 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의) 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(하수처리구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(하수처리예정구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 평스라브지붕 지상4층 건물로, 외벽: 강판 판넬 등 마감 내벽: 판넬 코깅 등 마감 창호: 강화유리 알루미늄 새시 창호 등 마감

이용상태

1,2층은 근린생활시설(일반음식점), 3,4층은 운동시설(골프연습장) 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 천장형 냉·난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 금남리 130-14번지 (도로명주소: 경기도 남양주시 북한강로1570번길 101)

토지면적: 1031.00㎡ (약 311.88평)

건물면적: 992.06㎡ (약 300.10평)

용도: 근린시설 (건축물대장상 주요 용도는 운동시설, 기타 용도는 스크린게임장으로 기재됨)

감정가: 3,650,233,380원

사건번호: 남양주지원 2025타경72249 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화도농업협동조합

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 금남리에 위치하며, ‘금남3리마을회관’ 북동측 인근에 소재합니다.

주위환경: 주변은 음식점 등 상업용 부동산과 주택이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 또한, 버스정류장까지의 거리와 노선 수를 고려할 때 대중교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용: 본건 토지는 부정형의 토지로, 현황 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접도로: 토지의 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수계수변구역(하수처리구역 및 하수처리예정구역), 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정, 외국인 및 주택 용도 대상)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 본 물건지 인근 지역에 대한 조사 결과, 2009년 기사에서 화도하수처리장이 주민 친화적인 공간으로 조성되었다는 내용이 있으며, 이를 혐오시설로 인식되었던 공간을 개선한 사례로 언급하고 있습니다. 이외에 직접적으로 본 물건과 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 이력이 다수 존재하며, 현재 소유권은 문갑중으로 파악됩니다.

* 1999년 5월 19일에 김종구의 소유권 이전이 있었고, 2001년 6월 29일에 이덕재로 소유권 일부 이전 및 김종구 지분 전부 이전청구권 가등기가 설정되었습니다. 해당 가등기는 인수 대상입니다.

* 2020년 12월 9일, 화도농업협동조합 명의로 합병한 대지 84㎡에 대한 지상권 설정(을36)이 있으며, 이는 인수 대상입니다. 동 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 하며, 존속기간은 설정일로부터 30년입니다.

* 2023년 5월 25일, 화도농업협동조합 명의로 합병한 대지 90㎡에 대한 지상권 설정(을37)이 있으며, 이 또한 인수 대상입니다. 동 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 하며, 존속기간은 설정일로부터 30년입니다.

* 2023년 8월 14일, 화도농업협동조합 명의의 근저당권(을33)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다. 채권액은 3,835,000,000원입니다.

* 2024년 2월 6일, 화도농업협동조합 명의의 근저당권(을38)이 설정되었습니다. 채권액은 520,000,000원입니다.

* 2025년 9월 1일, 화도농업협동조합 명의의 임의경매 개시결정(갑13)이 등기되었습니다.

건물 등기부 요약:

* 2021년 2월 10일, 문갑중 명의의 소유권 보존 등기가 되어 있습니다.

* 2023년 8월 14일, 화도농업협동조합 명의의 근저당권(을5)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다. 채권액은 3,835,000,000원입니다.

* 2024년 2월 6일, 화도농업협동조합 명의의 근저당권(을8)이 설정되었습니다. 채권액은 520,000,000원입니다.

* 2025년 9월 1일, 화도농업협동조합 명의의 임의경매 개시결정(갑2)이 등기되었습니다.

말소기준권리: 2023년 8월 14일 설정된 화도농업협동조합의 근저당권 (을33, 을5)입니다.

인수되는 권리:

* 토지에 설정된 선순위 지상권 (을36, 을37)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 토지 등기부상 1번 김종구 지분 전부 이전청구권 가등기(갑3)도 인수 대상입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 신동주

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025-02-13

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 신혜정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-08-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인 신동주, 신혜정은 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 확정일자가 없고 배당신고일자도 전입/사업일자보다 늦은 점을 고려할 때, 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 1층과 2층은 근린생활시설(일반음식점), 3층과 4층은 운동시설(골프연습장)로 이용 중입니다. 주변에 상업 시설과 주택이 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 특히, 건축물대장상 '스크린게임장' 용도도 포함된 것으로 보아 복합적인 상업 시설 운영이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

편의시설: 주변에 음식점 등 상업시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근 금남리에는 '더드림핑 야영장'과 같은 레저 시설이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 지상권 인수: 토지 전체에 설정된 화도농업협동조합의 지상권(존속기간 30년)은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 이는 향후 토지의 소유권 행사 및 건물 신축, 증축, 개축 등에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 규제 지역에 속해 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 엄격한 제약이 따를 수 있습니다.

높은 채무총액: 등기부상 채무 총액이 43억 5천 5백만원에 달하며, 이는 감정가를 초과하는 수치입니다. 이는 채권 회수를 위해 경매 절차가 진행되었음을 시사하며, 시장 가치 대비 고평가 가능성 또는 채무 상환 의지의 어려움을 간접적으로 보여줄 수 있습니다.

임차인 대항력 부재: 제공된 정보상 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 근린생활시설 및 운동시설로 활용되는 복합 건물입니다. 최근에 건축된 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 장점일 수 있으나, 토지 전체에 설정된 선순위 지상권이라는 중대한 권리상 제약을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 문제입니다. 또한, 다수의 토지이용 제한 규제로 인해 향후 토지 활용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 채권자가 담보물 가치보다 높은 금액을 채권으로 보유하고 있다는 점은 권리 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 신축된 건물 (2021년 사용승인)로 비교적 양호한 건물 상태 유지 가능성이 있습니다.

1, 2층 근린생활시설(음식점) 및 3, 4층 운동시설(골프연습장)은 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 업종입니다.

북동측으로 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 일괄 취득을 통해 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 하는 선순위 지상권이라는 중대한 권리상 리스크와 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 또한, 토지 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하는 점 등을 고려할 때, 낙찰가율은 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 시세, 임대 현황, 그리고 지상권자의 권리 행사 범위 및 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.