나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72237 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 380-13 이레캐슬3차주건축물 1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철4호선 ""오남역"" 동측 근거리에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 창고, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철4호선 '오남역'이 소재
하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 303호로서
외벽: 석재 및 벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)으로 이용중임.
(내부구조는 별첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지6지구), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부
제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : 본건 다세대주택의 건물 벽체 한면은 인접필지(380번지)의 건물과 연계되어
있음.

물건 비고

공동현관 출입문에 '나동'이라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 남양주지원 2025타경72237 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOO (안산농업협동조합)

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 380-13 이레캐슬3차주건축물 1동 3층303호

용도: 다세대주택

건축물 정보: 이레캐슬3차, 1동, 5층 중 3층 303호, 철근콘크리트구조, 2018년 5월 사용승인 (건축물대장 기반)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 274,000,000원

토지면적: 47.00㎡ (약 14.20평)

건물면적: 61.69㎡ (약 18.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 '오남역' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 창고, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 4호선 '오남역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지6지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 외국인 등/용도: 주택, 2025년 8월 26일 지정)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 9월 4일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위에 설정된 모든 권리(가압류, 후순위 임의경매 등)는 경매 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 자료에 따르면, 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 등기부상 '지상권개요' 항목이 있으나, 내용이 비어있어 특별한 인수 권리는 없어 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상의 채권 총액은 283,309,806원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

주변은 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설이 중심을 이루고 있으며, 일부 창고, 공장, 농경지 등이 혼재하여 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

4.2. 유사 물건 실거래가 분석

비교 대상으로는 최근 2026년 5월 실거래 사례를 참고하였습니다.

* 34.57㎡ (약 10.46평) 면적의 주택이 8,600만원에 거래되었습니다 (건축년도: 1991년 추정). 평당 약 820만원 수준입니다.

* 54.01㎡ (약 16.34평) 면적의 주택(샤인스톤)이 23,500만원에 거래되었습니다 (건축년도: 2018년). 평당 약 1,440만원 수준입니다.

* 40.14㎡ (약 12.14평) 면적의 주택(서원주택)이 6,000만원에 거래되었습니다 (건축년도: 1990년). 평당 약 494만원 수준입니다.

본 건은 2018년 준공된 '이레캐슬3차'로, 전용면적 61.69㎡(약 18.66평)입니다. 최신 건축년도와 비교적 넓은 면적을 고려할 때, 2018년에 준공된 '샤인스톤'의 실거래가(평당 약 1440만원)를 기준으로 산정하면, 본 건의 시장 가치는 약 2억 7천만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 2억 7,400만원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 석재 및 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 이용 상태는 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 공동현관 출입문에 '나동'으로 표시되어 있어, 건물 내 동 분류 및 관리에 혼선이 있을 수 있습니다.

* 건물 벽체의 일부가 인접 필지 건물과 연계되어 있어, 구조적 또는 관리상의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

주변 지역은 창고, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 공업 시설 외에 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 환경은 공업 시설이 혼재된 복합적인 형태임을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 깔끔한 건물 상태와 편리한 교통 여건이 장점입니다. 감정가 또한 주변 유사 신축 건물의 시세와 유사하게 산정된 것으로 보입니다. 다만, 공동현관 '나동' 표기 및 인접 건물과의 벽체 연계 등 일부 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필요하며, 주변 환경이 주거 외 다른 용도의 시설과 혼재되어 있다는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

* 지하철 4호선 오남역 인근으로 교통이 편리하며, 기본적인 주거 편의성이 양호합니다.

* 현재 감정가가 시장 시세와 부합하는 수준으로, 급격한 가격 하락 위험은 낮을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 274,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사한 신축 건물의 평당 시세는 약 1,440만원 수준으로, 본 건의 면적(약 18.66평)에 적용 시 약 2억 7천만원 내외의 시장 가치가 추정됩니다. 감정가 또한 이와 유사하게 산정되었습니다.

권리 분석 상 인수되는 큰 부담은 없으나, '나동' 표기 및 인접 건물 연계 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 90% 수준인 250,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 가치를 하회하는 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자 금액을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.