나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63947 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-16 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 ""벽제초등학교"" 북동측 인근에 위치하는
다세대주택(통칭'현대힐타운 202동') 제4층 제403호로서, 주위는 동유형의 다세대주택,
빌라, 임야, 단독주택, 공장 및 창고, 근린생활시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며,
시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 4층 403호로서,
외벽은 드라이비트 및 일부 치장벽돌등 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 4~6미터 내외의 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도
(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김세진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63947 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-16 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

토지면적: 57.76㎡ (약 17.47평)

토지지분: 57.76㎡ (약 17.47평)

건물면적: 50.23㎡ (약 15.19평)

건물지분: 50.23㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2013년

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 다세대주택, 빌라, 임야, 단독주택, 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 등고평탄한 정방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 4~6미터 내외의 단지 내 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 4층 403호입니다.

외벽은 드라이비트 및 일부 치장벽돌로 마감되었고, 창호는 샷시 창입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑7, 2025.08.18. 접수)입니다.

본건에 등기된 권리 중 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 주택임차권자 김세진(보증금 150,000,000원, 전입/확정일자 2021.05.14.)은 대항력이 없으며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차보증금 150,000,000원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 유의미한 권리나 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 상업 및 업무 기능은 제한적입니다.

다만, 지역 내 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

1.6. 생활정보

본건 주변에는 "벽제초등학교"가 위치하고 있으며, 주거용 건물들이 밀집해 있습니다.

교통은 차량 이용 시 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

반경 내에 기본적인 생활 편의시설 및 학교가 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 김세진에 대해 '임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인 보증금 1.5억원의 낙찰자 인수 부담이 없음을 의미하지만, 향후 HUG 자체의 인수 조건 변경이나 이에 따른 법적 분쟁의 소지가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

* 환경 요인: 주변에 공장 및 창고 시설이 일부 소재하고 있어, 주거 쾌적성에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2013년 준공으로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 다세대주택으로, 2013년 건축되어 건물 상태는 비교적 양호합니다.

주변은 주택과 기타 시설이 혼재된 지역이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통입니다.

가장 중요한 권리관계 측면에서, 임차인 김세진의 보증금 1.5억원에 대한 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

1.9. 투자 포인트

* 무인수 임차인: 임차인 보증금 1.5억원의 인수 부담이 없어 투자 리스크가 현저히 낮습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가 1.4억원 대비, 최근 거래 사례들을 분석했을 때 시세는 9천만원대 ~ 1억원 초반대로 추정되어, 낙찰 가능성이 있습니다.

* 도심 접근성: 일산 신도시와 인접하여 잠재적인 주거 수요가 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 1월: 54.88㎡, 1층, 100,000,000원

* 2026년 1월: 56.23㎡, 2층, 108,000,000원

* 2026년 5월: 57.43㎡, 1층, 108,000,000원

이를 바탕으로 평당 약 600만원 ~ 635만원 수준으로 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건의 전용면적은 50.23㎡ (약 15.19평)이므로, 이를 환산하면 약 91,140,000원 ~ 96,453,500원 수준의 시세를 예상할 수 있습니다.

감정가는 140,000,000원이지만, 최근 시세는 이를 하회하고 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로 최근 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 98,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.