나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64052 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1504 위시티일산자이4단지 404동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘저현고등학교’ 북서측 인근에 위치하고, 인근은 대단위 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조/ (철근)콘크리트지붕 ‘위시티일산자이4단지 제404동’ 규 모 지상29층 외 벽 몰탈 위 페인팅 마감 등 창 호 하이샷시 창호 등

이용상태

제4층 제404호 아파트(방5, 주방/식당, 거실, 욕실3, 드레스룸, 창고, 현관 등) 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 건부지[아파트]로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북서측으로 노폭 약 30미터, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔마루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사3초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자인 서울보증보험 주식회사(양도전 주택임차권자 윤지영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.18.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64052 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1504 위시티일산자이4단지 404동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 1,288,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

1.2. 면적

토지면적: 103.95㎡ (약 31.44평)

토지 지분: 103.95㎡ (약 31.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 210.30㎡ (약 63.60평)

건물 지분: 210.30㎡ (약 63.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 등기부현황 요약

집합건물 등기부상 권리총액: 1,640,000,000원

말소기준권리: (2022-04-07) 근저당권 (김형아)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 물건명세서 참고사항 참조)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘저현고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 인근은 대단위 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 대상 물건까지 북서측 약 30미터, 북동측 및 남서측 약 22미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역)

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (소,젖소,말 제한 구역 내)

* 상대보호구역 (솔마루유치원, 식사2지구중학교, 식사3초등학교)

* 절대보호구역 (식사2지구중학교)

* 도시개발구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 제한)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 윤

보증금: 1,190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-05

확정일자: 2022-03-25

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(양도전 주택임차권자 윤 )가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.18.자 인수조건변경확약서를 제출함.

3.2. 등기부상 권리 분석

* 소유권이전 (김남원) - 2021-03-02

* 주택임차권 (윤 , 1,190,000,000원) - 2024-04-15 접수, 말소 예정 (인수조건변경확약서 제출)

* 근저당권 (김형아, 150,000,000원) - 2022-04-07 접수, 말소기준권리

* 근저당권 (엘제이대부주식회사, 150,000,000원) - 2022-04-07 접수, 말소

* 근저당권 (이범섭, 150,000,000원) - 2022-04-07 접수, 말소

* 압류 (고양시, 2022-04-11 접수) - 말소

* 소유권이전청구권가등기 (민수기) - 2022-07-15 접수, 말소 예정 없음

* 압류 (예산세무서장, 2024-04-15 접수) - 말소

* 압류 (당진시, 2025-02-26 접수) - 말소

* 강제경매 (서울보증보험, 1,250,804,109원) - 2025-08-29 접수, 말소

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 근저당권(을18) 이하 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

윤 임차인의 경우, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '인수조건변경확약서'가 제출되어 채권자와 임차인 간의 특약에 따라 보증금에 대한 우선변제권 주장만 가능하고 대항력은 포기하는 조건입니다. 배당 절차에 따라 처리될 예정이며, 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 아파트 단지

본 물건은 '위시티일산자이4단지' 내에 위치하며, 이는 대규모 브랜드 아파트 단지로 형성되어 있습니다. 주변으로 유사한 대단위 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 상업시설 및 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 대중교통 여건을 고려할 때 일산동구의 중심 상업지구 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 토지이용계획상 인근에 혐오시설이 소재한다는 내용은 확인되지 않았습니다. 주변이 주거지역 및 교육시설(학교)로 둘러싸여 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 위시티일산자이4단지

주소: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1504

사용승인일: 2010년 08월 23일

총 동수: 12동

총 세대수: 1,288세대

최고층: 30층, 최저층: 2층

아파트 전용면적 (단지 전체): 194,822.4082㎡

아파트 총면적 (단지 전체): 234,312.2㎡

5.2. 건물 정보

본 물건이 속한 404동은 지상 29층 규모의 철근콘크리트구조 건물입니다.

건물(404동)의 총 면적: 약 26,189.48㎡

주차시설: 지상 12대, 지하 24대 (합계 36대 - *제공된 지하주차대수 24대, 지상주차대수 12대 기준. 총 주차대수 합계 0대 표시는 오류일 가능성 높음*)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.3. 편의시설

* 위생 및 급·배수 설비, 개별난방 설비 갖춤.

* 전기차충전기 (지하): 63대

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 조건

윤 임차인의 경우, '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, '인수조건변경확약서' 제출 건은 법적 해석 및 실제 인수 여부에 대한 변수 존재 가능성을 내포합니다. 채권자와의 특약에 따라 보증금에 대한 우선변제권만 주장 가능하나, 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다. 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

6.2. 토지이용계획 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(외국인 등 대상)로 사용 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 과밀억제권역에 속해 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 법적 쟁점

* 소유권이전청구권가등기 (민수기)가 존재하여, 향후 소유권 관련 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 위시티일산자이4단지 내 아파트로, 양호한 입지 조건과 단지 규모를 갖추고 있습니다. 최근 매매 실거래가(129,000만원)가 감정가(128,800만원)와 유사하여 시세는 안정적인 편으로 분석됩니다.

다만, 윤 임차인과의 인수 조건 변경 확약서 제출 건은 권리분석상 '대항력 없음'으로 판단되나, 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 검토와 이해가 필수적입니다. 또한, 소유권이전청구권가등기가 존재하여 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 단지 장점

* 경기도 고양시 일산동구 식사동이라는 입지

* 대규모 브랜드 아파트 단지인 '위시티일산자이4단지' 내 물건

* 단지 내 및 인근의 편리한 생활 인프라 및 교통 여건

8.2. 경매 특성

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회 (현재 시세와 감정가 유사)

* 시장 가격보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대

8.3. 주요 고려사항

* 윤 임차인 관련 인수 조건 변경 확약서의 법적 효력 및 해석, 실제 인수 여부 확인 필요 (인수 보증금은 0원으로 예상).

* 소유권이전청구권가등기 말소 여부 및 관련 위험성 검토.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 물건과 동일 면적(210.2985㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 2일 직거래로 129,000만원입니다. 감정가는 128,800만원으로, 시세와 감정가가 거의 일치하는 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

윤 임차인의 인수 보증금은 '인수조건변경확약서' 및 '대항력 없음' 명시에 따라 0원으로 간주합니다.

최근 시장 가격을 고려했을 때, 본 건의 적정 가치는 129,000만원 내외로 판단됩니다.

경매 특성상 감정가보다 높게 입찰될 가능성도 있으나, 임차인 관련 복잡한 조건 및 가등기 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 120,000만원 ~ 135,000만원

* 추천 입찰가: 129,000만원 (최근 실거래가 기준)

* 본 입찰가 산정은 제공된 정보 및 최근 시장 동향을 바탕으로 한 예상치이며, 실제 경매 참여 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

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