나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72221 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 64 일신건영아파트 102동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 '퇴계원초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및
빌라, 각종 근린생활시설이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 경량철골트러스트경사지붕 21층 건내 102동 5층501호로서,
외 벽 : 페인팅 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생ㆍ급배수설비 및 난방설비 등을 갖추었으며, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지ㆍ경보설비, 방송설비 등을 갖추
었음.

토지의 형상 및 이용상태

10필지 일단의 부정형 토지로서, 자체지반 대체로 평탄하며, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인
지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부
제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).


일련번호(2):도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(퇴계원고등학교(구리남양주교육지원청에 문의
바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장
설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토
교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

일련번호(3):도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~
15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보
전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래
계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

일련번호(4~6):도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한
허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)
))).

일련번호(7):도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025
-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

일련번호(8~10):도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(
수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제202
5-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72221 (1)

소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 64 일신건영아파트 102동 5층501호

용도: 아파트

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정평가액

감정가: 529,000,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 67.09㎡ (약 20.3평)

토지지분: 67.08699999999999㎡ (약 20.3평)

건물면적 (전용면적): 134.64㎡ (약 40.7평)

건물면적 (분양면적, 추정): 약 145.6㎡ (약 44.0평)

1.4. 매각대상

일괄매각: 토지/건물일괄매각

1.5. 경매구분

구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 '퇴계원초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 빌라, 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 및 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

서측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2011년 9월 2일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을10, 채권금액 240,300,000원)입니다.

후순위 권리: 한국자산관리공사의 근저당권 외 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당권, 남양주시 및 구리세무서장의 압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 619,500,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 별도로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 도시지역, 제2종 및 제3종 일반주거지역에 해당하며, 주거 단지 밀집 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

대상 물건 북동측 인근에 퇴계원초등학교가 위치하고 있습니다.

퇴계원고등학교가 인근에 있으며, 이는 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능합니다.

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 아파트 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 채권 총액이 시가총액보다 높게 형성되어 있어, 경매 절차상 낙찰 후 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 채권액 규모는 참고할 필요가 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임대차 관계가 미상으로, 현장 방문 시 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인하여 명도 관련 불확실성을 해소해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 물건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있어, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 건축물 노후화

2000년 5월 31일에 사용 승인된 건물로, 약 26년 경과되었습니다. 향후 유지보수 비용 발생 또는 재건축/리모델링 관련 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍에 위치한 일신건영아파트 102동 5층 501호로, 주거용 아파트로 이용 중입니다.

단지 인근 초등학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계 미상인 점과 복잡한 토지이용계획상의 각종 규제 사항은 면밀히 검토해야 합니다.

건축물의 노후화를 감안한 실거주 또는 투자 관점에서의 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

134. 64㎡ (약 40.7평)의 넓은 전용면적을 갖춘 아파트로, 수요층이 두터울 수 있습니다.

주거 지역 내 위치하여 상대적으로 안정적인 부동산 가치 유지가 가능합니다.

감정가 대비 최근 실거래가 및 시장 동향을 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 134.64㎡ 면적의 102동 매매 사례는 2026년 1월 5일 14층이 480,000,000원, 2026년 2월 20일 19층이 440,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 5층으로, 최근 고층 거래가액(48,000만원 ~ 44,000만원)보다 낮게 평가되는 것이 일반적입니다.

감정가 529,000,000원 대비 최근 거래가(48,000만원 ~ 44,000만원)를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임대차 정보상 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 고려할 추가 비용은 없습니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

9.2. 낙찰가 제안

최근 거래된 134.64㎡ 면적의 102동 19층 실거래가(44,000만원) 및 14층 실거래가(48,000만원)를 참고하되, 본 물건의 5층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

감정가 대비 약 70~80% 수준을 고려하여, 400,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 주변 시세 추가 조사를 권장합니다.

토지이용계획상 제한 사항 및 향후 개발 가능성 등도 입찰가 결정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.