나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72248 [1] 경기도 남양주시 화도읍 금남리 130-36 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 금남리 소재 ""북한강문화마을체육공원"" 남서측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 각종 근린생활시설, 체육시설, 캠핑장, 수상스포츠시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 토지는 인접지 대비 평탄한 부정형 토지로서 도로로 이용중임.

일련번호(2) 토지는 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2) 토지는 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :
계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(하수처리구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(하수처리예정구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

일련번호(2) :
계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(하수처리구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 2023.06.14)
외벽 : 석재타일 붙임 마감
창호 : 샷시창호 마감

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각
목록1. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72248 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 금남리 130-36

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화OOO (화도농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 정보

감정가: 712,304,000원

토지면적: 486.00㎡ (약 147.02평)

토지지분: 283.2318㎡ (약 85.68평)

건물면적: 143.60㎡ (약 43.44평)

건물지분: 143.6㎡ (약 43.44평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택

사용승인일: 2023년 6월 14일

1.3. 감정가 및 특이사항

감정가: 712,304,000원

주요 특이사항: 공동담보, 지분매각, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 금남리 소재 "북한강문화마을체육공원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 각종 근린생활시설, 체육시설, 캠핑장, 수상스포츠시설, 공원 등이 소재하여 주거 및 여가 활동에 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 일련번호(2) 토지는 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수계수변구역(하수처리구역 및 하수처리예정구역), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택)으로 지정되어 있습니다. 이러한 지역적 특성은 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부: 소유권일부이전, 전1번 김종구 지분 전부 이전청구권 가등기 (인수), 소유권 이전, 근저당권 (말소기준권리), 소유권 이전, 압류 (말소), 임의경매 (말소), 압류 (말소), 압류 (말소).

* 건물 등기부: 소유권 보존, 근저당권 (말소기준권리), 압류 (말소), 가압류 (말소), 압류 (말소), 임의경매 (말소), 압류 (말소), 압류 (말소).

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 2023년 6월 22일 접수된 화도농업협동조합의 근저당권(을6/을1)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

단, 토지 등기부상 '갑2'에 해당하는 전1번 김종구 지분 전부 이전청구권 가등기(2001년 6월 29일 접수)는 '인수'로 표기되어 있어, 경매 낙찰 후에도 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 임대 관계는 미상이며, 금액이 미상인 임차인이 없을지라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본건 인근에는 단독주택 외에도 다양한 근린생활시설, 체육시설, 캠핑장, 수상스포츠시설, 공원 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 화도하수처리장이 지역 주민 친화적인 공간으로 조성되어 있어, 혐오시설로 인식될 수 있는 시설이 친환경적인 시설로 운영되고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.3. 교육 시설

주변 학군 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 일반적으로 신축 주택단지 인근에는 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높습니다. (예: 유튜브 영상 정보에는 남양주고등학교, 화광중학교, 답내초등학교, 월산초등학교 등이 언급됨).

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한

* 다수의 토지이용 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 수질보전특별대책지역(1권역), 자연보전권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 활용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 성장관리계획구역: 주거형으로 문의가 필요하며, 향후 개발 방향에 대한 도시개발과 문의가 요구됩니다.

5.2. 권리 관련 리스크

* 가등기 인수: 토지 등기부상 '인수'로 표시된 가등기(을2)는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 큰 리스크 요인입니다. 이에 대한 정확한 확인과 법률 검토가 필수적입니다.

* 지분매각: 토지 일부 지분만 매각 대상이므로, 공동 소유자와의 관계 및 향후 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

5.3. 물건 자체 리스크

* 건물 신축 연도: 2023년으로 비교적 신축 건물이나, 정확한 하자 여부 및 마감 상태 등은 현장 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축 건물 가치

2023년에 준공된 신축 단독주택으로, 즉각적인 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상되며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

6.2. 입지적 장점

북한강 인근의 쾌적한 자연 환경과 더불어, 단독주택, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등 다양한 편의시설 및 여가 시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6.3. 개발 가능성 (제한적)

토지 이용 규제가 복합적으로 적용되어 있으나, 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정된 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2023년) 단독주택으로, 쾌적한 자연 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 그러나 토지 지분 매각, 복합적인 토지 이용 규제, 그리고 등기부상 '인수'로 명시된 가등기 존재는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 가등기 문제는 철저한 법률 검토를 통해 인수 여부 및 예상되는 추가 비용을 명확히 파악해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감당할 수 있다면, 신축 주택으로서의 매력과 입지적 장점을 바탕으로 한 투자가 가능할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대주택 매매 사례들을 분석한 결과, 단독주택이나 신축 건물과의 직접적인 비교는 어렵습니다. 2010년 준공된 연립주택(리버팰리스, 162.2㎡)이 2026년 6월 6.5억원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2023년 준공된 단독주택(143.6㎡)으로, 일반적인 단독주택 및 신축 가치를 고려할 때, 감정가 7.12억원 대비 시세 비교는 신중해야 합니다. 최근 화도읍 가곡리 단독주택이 대지 143평/연면적 57평에 7.5억에 매물로 나온 사례가 있으나, 본건의 토지면적(486㎡/147평) 및 건물면적(143.6㎡/43.4평)과 직접 비교하기는 어렵습니다.

8.2. 감정가 대비 분석

본 건물의 감정가는 7.12억원입니다. 신축이라는 점과 단독주택이라는 점을 고려할 때, 감정가는 비교적 합리적으로 산정된 것으로 보입니다. 다만, 인수해야 할 가등기 및 지분매각이라는 리스크를 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8.3. 예상 입찰가 제안

인수해야 할 가등기 리스크와 지분 매각의 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변의 신축 단독주택 시세 및 유사 규모의 연립주택 거래 사례, 그리고 본 건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가는 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 범위에서, 인수해야 할 가등기 및 관련 법적 비용을 철저히 검토한 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.