나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64074 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-18 삼성캐슬3빌리지 1동 지층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 경의중앙선 ""풍산역"" 남동측 인근에 위치하는 삼성캐슬3빌리지 제1동 제지층 제비102호로서, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 ""풍산역""이 소재하여 대중교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제지층 제비102호로서,(사용승인일:2017.05.28)

외벽:치장벽돌 쌓기 및 시멘트몰탈위 페인트, 일부 징크 붙임 마감,
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:시스템창호입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64074 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-18 삼성캐슬3빌리지 1동 지층비102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 279,000,000원

* 토지면적: 39.92㎡ (약 12.08평)

* 건물면적: 82.71㎡ (약 25.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 경의중앙선 "풍산역" 남동측 인근에 위치한 삼성캐슬3빌리지 1동 지층비102호입니다.

* 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 단지 내 교통은 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 "풍산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 편입니다.

* 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경64074)로, 등기부상 을구 3번 주택임차권(김 (루디), 보증금 235,000,000원, 전입일자 2022-08-10, 확정일자 2020-06-17)으로 추정되며, 이 권리가 말소기준이 될 수 있습니다.

* 그러나 해당 권리는 '말소'로 표시되어 있으며, 채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(2026.06.29.)를 제출함에 따라 본 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 또한, 이 (성우) 임차인은 전입일자 2025-02-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음으로 기재되어 있습니다. 그러나 말소기준권리(2022-09-01)보다 후순위 전입일자(2025-02-28)를 가지고 있어, 통상적인 경매 절차에서는 대항력이 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 이는 잔금 납부 시 임차인에게 추가로 인수해야 할 보증금이 없음을 시사합니다.

* 위 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 법적으로 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 보이나, 이 (성우) 임차인의 대항력 유무 및 실제 권리관계는 추가적인 현장 조사 등을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 경기도 고양시 일산동구 풍동 지역은 비교적 최근에 개발된 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 주변에 신축 및 준신축급 다세대, 연립주택 단지들이 분포하고 있으며, 최근 실거래가 정보에 따르면 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

* 2026년 7월 기준, 엘하우스 (2017년 건축, 57.67㎡)가 20,000만원에 거래되었으며, 이는 면적당 약 347,000원/㎡의 시세입니다.

* 힐스타운 (2016년 건축, 63.95㎡)은 24,300만원에 거래되어, 면적당 약 380,000원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건(82.71㎡, 2017년 건축)은 면적은 비교적 넓고 건축 연차는 최신에 속하는 편입니다. 엘하우스와 유사한 건축 연도를 감안할 때, 면적당 가격을 단순 비교 시 약 28,000만원 ~ 31,000만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경은 양호하나, 다양한 건축 연도 및 면적대의 건물들이 혼재되어 있어 단지 내 시세 형성의 편차가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 경의중앙선 풍산역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설로는 근린생활시설이 인근에 위치하고 있으며, 역세권 상권을 이용하는 데 무리가 없습니다.

* 건축물대장상 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-18번지에 위치한 삼성캐슬 3 빌리지 1동 102호이며, 2017년 5월 28일 사용 승인되었습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 4층 중 지하 1층(지층)에 해당합니다.

* 기본적인 위생설비, 급배수시설, 도시가스 개별난방 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 임차인 이 (성우)의 '대항력 있음' 표기입니다. 비록 전입일자가 말소기준권리보다 후순위로 보이나, 명확한 권리관계 확인 없이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 내용이 명확하게 소멸되는지 여부를 최종 확인해야 합니다. HUG가 제출한 확약서는 법원 경매 절차에서 권리 소멸에 대한 의사를 표시한 것으로 보이나, 복잡한 법률 관계에 따라 해석의 여지가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 포함되어 있어, 추후 재건축이나 용도 변경 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 본건 주변에서 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동의 주거지역 내에 위치하며, 경의중앙선 풍산역 이용이 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 임차인(이 (성우))의 존재가 있으나, 전입일자와 HUG의 인수조건 변경 확약서를 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 없을 가능성이 높습니다.

* 다만, '대항력 있음'으로 표기된 임차인의 실제 권리 관계 및 HUG의 조건 변경 확약서 효력에 대한 철저한 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보이며, 잠재적 가치 상승 여력을 보유하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 풍산역 역세권의 편리한 교통과 안정된 주거 환경을 갖춘 입지입니다.

* 건축 연차가 비교적 최신(2017년)으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대 가능성이 높습니다.

* 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단되어, 명도 후 순수익 확보에 유리합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정하여 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 279,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 건물들이 면적당 약 347,000원 ~ 380,000원/㎡ 수준으로 거래되고 있습니다.

* 본건 건물 면적 82.71㎡에 적용 시, 시세는 약 287,000,000원 ~ 314,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되고, 권리 관계의 불확실성을 감안하더라도, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원 (본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 고려한 범위이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.