나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64075 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 603-26 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 ‘장곡3리 마을회관’ 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 중·소규모 공장이 소재하는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하나 노선버스정류장과의 거리, 배차간격 등을 감안할 때 대중교통여건은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 완경사지로 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2 ~ 5) 공히 경량철골구조 판넬경사지붕 1층
외벽: 판넬 마감
창호: 샷시 창호

일련번호(6) 일반철골구조 평스라브지붕 4층
외벽: 인조석 붙임 마감
창호: 샷시 창호

일련번호(7) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1층(현황 지층)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

일련번호(2~5): 공장
일련번호(6): 기숙사 및 사무실
일련번호(7): 휴게실

설비내역

일련번호(2-6)은 공히, 전기설비, 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건의 종물 또는 부합물로 판단되는 제시외건물(ㄷ-ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 중 일련번호(2-5)는 '건물등기사항전부증명서'와 '일반건축물대장'의 면적이 상이한 바, 현황과 일치하는 '일반건축물대장'을 공부로 채택하고 면적 사정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실 상태임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지상에 소재한 컨테이너는 이동 및 철거가 용이하므로 매각에서 제외함.
3. 부동산의 표시 중 2~5는 건물등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 상이함, 현황과 일치하는 일반건축물대장을 공부로 채택하고 면적 사정하였음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64075 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 603-26

용도: 공장

감정가: 4,336,270,360원

토지 면적: 4894.00㎡ (약 1480.74평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 2136.36㎡ (일반건축물대장 기준으로 면적 사정되었으며, 이는 감정평가서상 면적입니다.)

건물 제시외 면적: 870.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)과 부합물/종물로 판단되는 제시외 건물(ㄷ-ㅁ)이 포함됩니다. 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 건물등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 상이하여, 현황과 일치하는 일반건축물대장을 공부로 채택하여 면적을 사정하였습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장이 소재하는 공업지대입니다.

본건까지 차량의 진출입은 가능하나, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업 Zone)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 중소기업은행의 근저당권을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 김 과 주식회사도영, 최 가 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수되는 보증금 총액은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 중·소규모 공장들이 밀집해 있는 공업지대에 속해 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 주거 지역에 대한 정보는 부족하며, 지역 내 공업 활동을 중심으로 한 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성 측면에서 차량을 이용한 물건지 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 실제 이용 시 주변 지역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 건축물대장과 건물등기사항전부증명서 간 면적 차이가 존재하며, 일반건축물대장 기준으로 면적이 사정되었으므로 실제 현황과의 차이 발생 가능성에 유의해야 합니다.

토지 및 건물 상에 제시외 건물과 부합물/종물이 다수 존재하며, 이 중 컨테이너는 매각에서 제외되므로 철거 및 인수인계 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다.

토지 이용계획상의 제한사항(성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역)은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

공업지대 내에 위치하므로, 주변 공장들의 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 환경적인 문제 발생 가능성이 있습니다. 또한, 지도상으로는 특정 혐오시설이 명확히 보이지 않으나, 공장 밀집 지역 특성상 유해시설 입지 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 감정가는 43억 3천만원대입니다.

권리 관계가 매우 깨끗하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 채무나 부담은 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없고 보증금/차임이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 면적에 대한 공부와의 차이, 다수의 제시외 건물 존재, 토지 이용상의 제약, 그리고 공업지대라는 입지적 특성으로 인한 환경적 문제 가능성은 주요 유의사항입니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 소멸주의에 따라 깔끔하게 정리되어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

토지와 건물을 일괄 매각으로 취득할 수 있어 관리 및 운영이 용이합니다.

기존 공장 용도로 활용되었던 만큼, 관련 업종 사업자에게는 즉시 운영 가능한 장점이 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 경매에 나올 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 본건의 감정가(4,336,270,360원)와 주변 시세, 향후 개발 가능성, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 통상적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 경합이 이루어지는 경우가 많습니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 가치 평가와 함께 철저한 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.