나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73093 [1] 경기도 양주시 장흥면 석현리 337-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리 소재 '권율장군묘' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(상업형,장흥04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,

외벽: 벽돌타일 붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.
(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉥ 소재함.
(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금 20%
일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세내역

2.1. 소재지 및 토지 정보

본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리 337-21에 위치하며, 토지면적은 159.00㎡ (약 48.1평)입니다. 토지 형태는 사다리형이며, 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 토지의 제시외면적은 없습니다.

2.2. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 외벽은 벽돌타일 마감이며 창호는 새시입니다. 건물면적은 186.38㎡ (약 56.4평)이며, 1층에 1개의 지하층이 있습니다. 현재 주택으로 이용중이며, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 제시외 건물면적은 39.24㎡ (약 11.9평)입니다.

2.3. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2.4. 감정가

감정가는 424,236,480원입니다.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리 소재 '권율장군묘' 북동측 원거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 이정민의 근저당권(375,000,000원)입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 접수된 압류 및 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4.2. 임차인 현황

현재 대항력 있는 임차인으로 왕애춘(WANGAICHUN)과 정종현이 등재되어 있습니다. 이들의 전입일자는 2022년 8월 2일이며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

4.3. 인수 보증금

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4.4. 권리분석 요약

본 물건은 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

양주시 장흥면 석현리 일대의 단독주택 매물은 대지 면적 및 건물 상태에 따라 4억 9천만원에서 9억 2천만원까지 다양하게 분포되어 있습니다. 최근 거래된 매물 중에는 대지 113.08㎡에 단독주택이 5억 6,500만원에 거래되었으며, 대지 95평에 전용 40평대 단독주택이 힐링 전원주택으로 소개된 사례도 있습니다. 감정가 4억 2,423만원은 해당 지역 시세 범위 내에 있으나, 재매각 물건임을 감안해야 합니다.

5.2. 상업 시설

본건 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로, 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 장흥면 일대는 가나아트파크, 두리랜드, 청암민속박물관 등 관광 및 문화 시설이 잘 갖춰져 있어 관련 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입 또한 원활합니다. 양주휴게소(수도권제1순환고속도로)가 인근에 위치하여 고속도로 접근이 용이하며, 다양한 편의시설(맥도날드, 편의점 등)을 이용할 수 있습니다.

6.2. 교육환경

장흥면 지역 내 초등학교로는 송추초등학교가 있으며, 4.5등급으로 평가받고 있습니다. 다만, 송추초등학교로부터 2km 이내에 별도의 학원가가 형성되어 있지는 않습니다. 중학교는 해당 초등학교에서 3km 이내에 위치한 곳은 없습니다. 따라서 통학 가능한 중학교까지의 거리를 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경

장흥면은 수려한 자연경관을 자랑하며, 송추계곡, 북한산국립공원 등 휴양 및 여가 활동을 즐길 수 있는 공간이 풍부합니다. 또한, 가나아트파크, 두리랜드 등 문화 예술 시설도 다수 위치하고 있어 문화생활을 누리기에도 적합합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 이전 경매 절차에서 낙찰되었으나 대금 미납 등의 사유로 다시 매각이 진행됨을 의미하며, 시장의 관심이 낮거나 예상치 못한 문제가 존재할 가능성을 시사합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 미상)

대항력 있는 임차인 두 명(왕애춘, 정종현)이 존재하나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 상이하여, 실제 임대차 관계, 보증금 반환 의무, 명도 관련 예상치 못한 분쟁 발생 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

7.3. 토지이용계획 및 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

7.4. 향후 개발 제한 가능성

장흥면 일대는 환경 보호 및 개발 제한 관련 규제가 있을 수 있습니다. 또한, 일부 지역에서는 장사 시설 등 혐오 시설 설치에 대한 주민 반대 여론이 존재하는 등 지역 개발에 대한 민감성이 존재할 수 있습니다. 다만, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설 관련 문제는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 양주시 장흥면의 단독주택으로, 자연 경관이 우수하고 문화 시설 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 4억 2,423만원으로, 주변 단독주택 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있다는 점은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계 및 명도 문제는 입찰 전 철저한 조사를 통해 해결 방안을 모색해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 자연 친화적인 환경 및 우수한 주변 경관 보유.

* 양주시 내에서도 문화, 관광 시설이 잘 갖춰진 지역.

* 단독주택으로서의 가치 및 향후 개발 가능성.

10. 예상 입찰가

현재 감정가는 424,236,480원입니다. 본 건은 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)이 존재하여 명도에 대한 불확실성이 높습니다. 주변 유사 단독주택의 실거래가 및 매물 가격을 종합적으로 고려할 때, 대지 159㎡, 건물 186.38㎡ 규모의 본건의 적정 시세는 약 4억원 내외로 판단됩니다.

따라서, 권리 관계 명확화 및 명도에 드는 추가 비용, 예상치 못한 변수 등을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 85~90% 수준인 3억 6천만원 ~ 3억 8천만원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.