나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73066 [1] 경기도 동두천시 광암동 170-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 '동두천국민체육센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 농경지, 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

서향 경사지대내에 전반적으로 사다리형상 등의 토지로서 계단식으로 축대 등을 쌓아 부지
조성한 후 기호(6,7,8)은 단독주택 건부지, 기호(1,5,9)는 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,5,9)는 현황 폭 약 6미터 내외의 포장된 현황 도로로서, 기호(6,7,8)의 진입
도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2017-04-18)
(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>
기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>
기호(8) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
기호(9) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 안되고 있는 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층건으로(기호(2,3,4))
외벽 : 치장석 등 마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

기(3,4,5) 단독주택(별첨 '건물개황도'등 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 상하수도, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현장조사일 현재 건물 등의 관리가 안되고 있는 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73066 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 광암동 170-15

* 용도: 단독주택

* 감정가: 467,505,661 원 (약 4억 6천 7백 50만원)

* 토지면적: 534.00㎡ (약 161.53 평)

* 토지지분: 503.9976㎡ (약 152.47 평)

* 건물면적: 132.07㎡ (약 39.95 평)

* 건물지분: 132.07㎡ (약 39.95 평)

* 건물 제시외면적: 3.00㎡ (약 0.91 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 '동두천국민체육센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지(기호 1, 5, 9)는 현황 폭 약 6미터 내외의 포장된 도로로서, 건물 부지(기호 6, 7, 8)의 진입 도로로 이용 중입니다.

* 주변시설:

* 가까운 편의시설: '동두천국민체육센터'가 인근에 위치하며, 동두천시청 등 관공서 및 상업 시설은 차량으로 접근 가능합니다.

* 자연환경: 소요산, 왕방산, 탑동계곡 등 풍부한 녹지 공간과 자연 경관을 자랑합니다.

* 문화/관광 시설: 자유수호평화박물관, 경기북부어린이박물관, 동두천 놀자숲 등 다양한 문화 및 여가 시설이 주변에 있습니다.

* 군사시설 관련 지역 특성: 과거 미군 부대(캠프 호비, 캠프 케이시)와 인접하여 형성된 기지촌 문화의 영향을 받았던 지역적 맥락이 있습니다.

* 과거 민감 시설 관련: 과거 성병 관리소(몽키하우스)가 있었던 역사적 맥락이 있으나, 현재 해당 시설의 직접적인 인접성이나 운영 여부는 명확하지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 근저당권(양주신용협동조합, 2021-08-30) 및 건물 등기부상 근저당권(양주신용협동조합, 2022-04-08)이 말소기준권리입니다.

* 권리 내역:

* 소유권 이전: 권태현(2018-07-03), 주식회사엘투(2021-06-25), 주식회사무궁화 신탁(2022-05-18)의 등기 이력이 있습니다.

* 담보/채권: 양주신용협동조합의 근저당권(2021-08-30, 14억 6천 9백만원)이 말소기준이며, 임의경매 신청 채권자도 양주신용협동조합입니다.

* 압류: 동두천시의 압류(2026-01-05) 또한 말소 대상입니다.

* 총 말소 대상 권리: 등기부채권 총액은 1,469,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 이러한 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 기타: 본건은 공동담보로 제공된 물건이며, 건물 제시외 면적 3.00㎡는 건물과 함께 일괄 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 광암동 482-3 (연립, 60.84㎡): 2026년 6월, 3억 8,500만원 (약 632.8만원/㎡)

* 광암동 203-12 (다세대, 54.04㎡): 2026년 5월, 6억 1,000만원 (약 1,128.8만원/㎡)

* 광암동 산93-2 (연립다세대, 32.76㎡): 2026년 5월, 6,000만원 (약 183.2만원/㎡) - 해당 거래가는 다른 사례 대비 현저히 낮아 특이사항으로 볼 수 있습니다.

* 시세 분석: 제공된 매매 정보는 주로 연립 및 다세대 주택에 해당하며, 본건인 단독주택과의 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 인근 광암동 지역의 주택 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 거래된 2009년식 다세대의 경우 상대적으로 높은 가격에 거래되어, 해당 지역 내 신축 및 관리가 잘 된 주택의 가치를 보여줍니다. 본건의 감정가(약 4.68억원)는 넓은 토지 면적(약 161.5평)과 비교 시, 토지 가치 대비 건물 가치가 보수적으로 평가되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '동두천국민체육센터'가 인근에 있어 편리하게 이용 가능합니다. 동두천시청 등 주요 관공서 및 상업 시설은 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 해당 지역의 구체적인 학군 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 동두천시 소재 종합병원 및 일반 의원을 이용할 수 있습니다.

* 자연환경: 소요산, 왕방산 등 수려한 자연경관이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기타: 과거 미군 부대와의 인접성으로 인한 지역적 특색이 있었으나, 현재는 점차 일반 주거 지역으로 변화하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 관리 상태: 현장 조사 시점 기준으로 토지와 건물의 관리가 매우 불량하여 잡풀이 무성하고 황폐한 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 상당한 규모의 수리 및 복구 비용 발생을 예고합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역으로 분류되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 권리관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 지역의 역사적 맥락: 과거 미군 부대와 관련된 지역적 특성이 잠재적인 사회적 이슈로 작용할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 동두천시 내에서 자연 친화적인 환경에 위치하고 있습니다. '동두천국민체육센터'와 같은 근린 시설 접근성이 양호하며, 주변의 풍부한 녹지 공간은 주거 환경의 쾌적성을 높입니다.

하지만 현재 건물의 관리 상태가 매우 불량하여 대규모 수리 및 복구 비용이 예상되며, 지역 특성상 과거 미군 부대와 연관된 역사적 맥락에 대한 고려가 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항도 존재하므로, 종합적인 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 534㎡(약 161.5평)에 달하는 넓은 토지는 향후 재건축 또는 증축 시 높은 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 쾌적한 자연 환경: 소요산, 왕방산 등 풍부한 녹지 공간은 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적인 요소입니다.

* 가격 잠재력: 현재 감정가 대비 낮은 초기 투자 비용으로 진입하여, 대규모 리모델링 또는 재건축을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 동두천시의 도시 재생 사업 및 캠프 호비 부지 개발 등은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 해당 지역의 주택 가격은 거래 시점 및 건물 상태에 따라 편차가 큽니다. 본건은 단독주택이므로 직접적인 가격 비교는 어렵지만, 감정가(약 4.68억원)는 주변 시세와 건물 노후도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 넓은 토지 면적을 고려하면 토지 가치 대비 건물 감정가는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 잠재적 비용: 현재 건물의 관리 상태를 감안할 때, 대규모 수리 및 리모델링 비용이 필수적으로 발생하므로, 이를 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 보수적 접근: 감정가 수준 (약 4.7억원)에서 시작하여, 예상 수리 비용을 충분히 고려한 범위 내에서 입찰하는 것을 권장합니다.

* 적극적 투자: 감정가 대비 100% ~ 110% 수준 (약 4.7억원 ~ 5.15억원)을 고려할 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 투자자 본인의 리모델링 계획, 예상 수익률, 그리고 총 투입 비용(낙찰가 + 수리비 + 기타 부대비용)이 인근 유사 단독주택 시세 대비 경쟁력이 있는지 여부를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.