나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13144 [1] 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""서울수유초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(화계역, 우이신설선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
창호 : PVC계열합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용 (방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단의 대체로 평탄한 세장형토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로, 북동측 일부가 노폭 약 2~3m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

58-54번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

58-16번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

58-55, 58-57, 58-59, 58-60번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),

58-56, 58-61번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),

58-58번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 중 58-57번지의 지목은 '도로'이나 토지대장상 2018.02.13일자로 지목변경되어 현재 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13144 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 58-54 하늘미소 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

토지면적: 511.59㎡ (약 154.75평)

토지지분: 96.6175856072427㎡ (약 29.23평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

건물지분: 59.4㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 서울수유초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 우이신설선 화계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 단지 남서측으로는 노폭 약 6m, 북동측 일부는 노폭 약 2~3m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자

주OOOOOOOOOO

* 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 8월 10일자 예가람저축은행의 근저당권(240,000,000원)입니다.

이후 주식회사디지비캐피탈의 근저당, 롯데카드, 토스뱅크, 한국캐피탈, 주식회사아이엠캐피탈의 가압류, 예가람저축은행의 임의경매, 강북구(서울특별시)의 압류 등이 등기되었으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 502,319,364원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경

본 물건은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역에 속합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC계열 합성수지 창호로 시공되었습니다.

* 이용 상태

집합건축물대장상 건축물현황도에 따르면 주거용으로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 다만, 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조는 집합건축물대장상의 현황도 및 외부 관찰을 통해 간접적으로 확인되었습니다.

* 설비 내역

도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에도 '개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발행위에 중대한 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

이 외에도 본 건은 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. (현재 시점 기준, 유효 기간 내)

* 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 중 58-57번지의 지목이 공부상 '도로'였으나, 토지대장상 2018년 2월 13일자로 '대'로 지목 변경되어 현재는 '대'로 이용 중입니다.

* 내부 확인 불가

경매 진행 시 참고사항으로, 폐문부재로 인해 본 건 내부 구조를 집합건축물대장상의 현황도와 외부 관찰로만 파악할 수 있었습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있는 위험이 존재합니다.

* 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있거나 과거 임대 내역에 대한 정확한 확인이 필요하며, 이로 인한 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2017-2018년 준공 추정) 대비 비교적 신축 건물에 속한다는 장점이 있습니다. 또한, 지하철역과 초등학교가 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 '개발행위허가제한구역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점, 내부 확인이 불가능한 점, 임대관계 미상 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가(380,000,000원) 대비 최근 유사 지역의 시세(비교 대상 매물 면적 및 연식 상이)를 고려할 때, 본 건의 리스크 요인들을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017-2018년 준공 추정)

* 우수한 교통 및 생활 인프라 근접성

* 경매 물건으로서 시세 차익 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 380,000,000원입니다. 주변 유사 연식의 다세대주택 시세 분석 결과, 면적 및 건축 연도를 고려했을 때, '북한산그랑빌'(2008년 준공, 69.57㎡, 282,000,000원)의 제곱미터당 단가(약 405.4만원/㎡)를 적용하면 본 건(59.40㎡)의 시장가치는 약 240,831,600원으로 산정됩니다.

그러나 본 건은 '개발행위허가제한구역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 내부 확인이 불가한 점 등 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 제약 사항과 불확실성을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 280,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 73.7% 수준으로, 잠재적 위험에 대비한 보수적인 투자를 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 본 건의 현장 조사를 통해 내부 상태를 반드시 확인하고, 추가적인 권리 분석 및 법률 자문을 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.