나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경405 [1] 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 ""신가초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택 및 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철3호선 ""경찰병원역"" 및 다수의 노선
버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상7층 건물 내 3층 303호로서.

외벽: 석재타일붙임 및 페인팅 등 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 및 자동차 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시
설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 20
25.3.24~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)), 토지거래계약에
관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25(대상자:외국인 등, 허가대상용도: 단독 다가구
연립 다세대 아파트)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기타 사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경405 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 159-8 윤앤빌프리미엄1 3층 303호

용도: 오피스텔

감정가: 487,000,000원

토지면적: 32.12㎡ (약 9.72평)

토지지분: 32.12㎡ (약 9.72평)

건물면적: 69.53㎡ (약 21.03평)

건물지분: 69.53㎡ (약 21.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 신가초등학교 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

지하철 3호선 경찰병원역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 지역에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 또한 원활한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물

토지는 인접지 대비 등고평탄하며, 대체로 사다리형의 토지로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 지하 2층/지상 7층 건물 내 3층 303호로, 외벽은 석재타일 붙임 및 페인팅 등으로 마감되었으며 창호는 새시 창호입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역에 포함됩니다. 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 건축물의 용도(아파트 등)에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울동부지방법원의 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 박OO입니다. 집합건물 등기부 요약 결과, 다수의 가압류 및 압류가 존재하였으나 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다. 말소기준권리는 '갑5: 가압류 김귀환 금48,000,000원'으로 판단됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 '해당사항없음'으로 파악됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 박동근

* 보증금: 480,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 20일

* 확정일자: 2020년 5월 8일

* 대항력: 있음

해당 임차인은 확정일자를 먼저 취득하였으며(2020-05-08), 전입신고일(2020-07-20) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금이 480,000,000원으로 감정가(487,000,000원)와 유사한 규모입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 규모가 매우 크므로, 명도 및 보증금 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높습니다. 따라서 임차인 박 씨에 대한 명확한 권리 관계 및 배당 분석을 통해 보증금 전액 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 가락동 지역은 주거 시설(다세대주택, 아파트)과 상업 시설(근린상가), 업무 시설(오피스텔)이 복합적으로 발달한 지역입니다. 경찰병원역 주변으로 상업 시설이 밀집하여 유동인구가 있으며, 배후 주거단지의 수요도 기대됩니다. 주변에 직접적으로 비교 가능한 '윤앤빌프리미엄1' 오피스텔의 최근 실거래 또는 매물 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에는 어려움이 있으나, 인근 지역 오피스텔들은 일반적으로 특정 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 경찰병원역 역세권이며, 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 교육: 신가초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 경찰병원역 인근 근린상가 및 상업 시설을 이용하기 편리합니다.

* 의료시설: 경찰병원이 인접하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박동근 씨의 480,000,000원 보증금과 대항력 존재로 인한 명도 및 보증금 인수 가능성은 가장 큰 리스크입니다.

* 토지 이용 규제: 제3종일반주거지역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항을 준수해야 합니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 정보로는 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 건물 노후화: 2019년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 관리 상태에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동이라는 우수한 입지에 위치하며, 경찰병원역 역세권이라는 교통의 이점을 지니고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물이며, 주변 편의시설 이용도 용이한 편입니다. 가장 두드러진 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박동근 씨의 존재와 그가 보유한 480,000,000원의 높은 보증금입니다. 감정가는 487,000,000원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적으로 책정되었을 가능성이 있으나, 임차인 보증금 문제를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 3호선 경찰병원역을 이용한 강남권 및 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 개발 잠재력: 송파구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 장기적인 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 입지 대비 합리적 감정가: 현재 시장 상황과 비교했을 때 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익 또는 임대 수익 확보 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 487,000,000원입니다. 현재 유사한 규모의 오피스텔에 대한 직접적인 매매 사례 정보가 부족하여 정확한 시장가 산출에는 한계가 있습니다. 다만, 임차인 박동근 씨가 480,000,000원의 보증금으로 대항력을 보유하고 있다는 점은 매우 중요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 법률적으로 명확한 추가 검토가 필요합니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높습니다. 따라서 실제 취득 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 될 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 명도 및 보증금 관련 위험을 감안할 때, 감정가 수준에서 보수적인 접근을 권장합니다.

따라서, 480,000,000원 ~ 490,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 상세한 권리 분석, 임차인과의 협상 가능성, 명도 절차 진행 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.