나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13169 [1] 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""우이초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역(우이신설선 가오리역)이
소재 하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층 402호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 세부적인 이용상태는 ""내부구조도""참조.

설비내역

급탕 및 위생설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 세장형토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약4미터, 북측으로 노폭 약2미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m),
과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파
트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) <추가기재사항>건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
일련번호2 : 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m),
과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파
트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권등기 설정되어 있음. 임차보증금 금174,000,000원
②기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13169 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 184,000,000원

* 토지면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

* 토지지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

* 건물지분: 29.5㎡ (약 8.92평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 천OO

* 건축물 현황:

* 건축물대장상 주용도: 공동주택 (다세대주택 및 근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호

* 사용승인일: 2019년 5월 2일

* 전유부분 면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019-05-03 (한상진)

* 소유권이전: 2019-07-01 (지유리)

* 주택임차권: 2025-06-11 접수 (천혜림, 보증금 174,000,000원, 인수)

* 가압류 (말소기준권리): 2022-12-28 접수 (주택도시보증공사, 403,000,000원)

* 강제경매: 2025-08-29 접수 (채권자 천혜림, 174,000,000원, 말소)

* 압류: 2025-10-30, 2026-01-16 (서울특별시 강북구, 말소)

* 등기부채권 총액: 577,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동, 우이초등학교 동측 인근.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황:

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

* 지하철 우이신설선 가오리역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 및 도로:

* 인접지 대비 평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

* 남측으로 노폭 약 4미터, 북측으로 노폭 약 2미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을구 3번).

* 인수되는 권리: 2025년 6월 11일 접수된 천혜림의 주택임차권 (을구 3번).

* 보증금: 174,000,000원.

* 대항력: 있음.

* 주의사항: 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 천

* 보증금: 174,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 1일

* 확정일자: 2021년 4월 12일

* 배당신고일자: 2025년 6월 11일

* 대항력: 있음.

* 비고: 주택임차권 등기가 설정되어 있으며, 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 인수함.

* 기타 권리: 소유권 보존 및 이전 등기, 주택도시보증공사의 가압류(말소), 채권자 천혜림의 강제경매(말소), 서울특별시 강북구의 압류 2건(말소) 등이 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 577,000,000원.

1.3. 상권분석

* 인근 지역은 단독주택, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 우이초등학교 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

* 지하철 가오리역과 버스정류장이 인접하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 구체적인 대형 상업 시설 정보는 부족하나, 주거 지역의 특성상 배후 수요를 기반으로 하는 소규모 점포들의 입지가 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 우이신설선 가오리역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 기타 지역으로의 이동이 편리함.

* 교육: 단지 인근에 우이초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 은행, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능 (구체적인 정보는 제공되지 않음).

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 천혜림의 보증금 174,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점임. 이는 예상치 못한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있음.

* 도로 현황: 북측으로 접한 노폭 약 2미터의 도로는 일부 건축법상 도로 지정을 위한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 건축물대장상 '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)'로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보임.

* 토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 등 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설이 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강북구 수유동 소재의 신축급(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 우이초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호함.

* 가오리역(우이신설선) 이용이 가능하여 교통 여건 또한 편리한 편임.

* 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 174,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점임.

* 감정가 184,000,000원은 임차인 보증금과 유사한 수준으로, 이는 권리 분석 시 해당 보증금 인수 가능성을 반영한 것으로 판단됨.

* 인수되는 임차 보증금 부담을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 하는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 전액 변제 시: 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제된다면, 매수인은 추가적인 인수 부담 없이 감정가 이하로 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 편리한 교통: 우이신설선 가오리역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근 위치, 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 건축물 상태: 2019년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리함.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 (2026년 6월 1일 기준)에 따르면, 인근 지역 다세대/연립주택의 면적 대비 가격은 다음과 같습니다.

* 북한산그랑빌(686): 전용면적 약 69.57㎡(약 21평), 4층, 매매가 28,200만원. 평당 약 1,342만원.

* 동성하이츠빌라(550-32): 전용면적 약 74.69㎡(약 22.6평), 4층, 매매가 19,200만원. 평당 약 850만원.

* 주영하이츠빌라(519-22): 전용면적 약 73.23㎡(약 22.2평), 3층, 매매가 24,000만원. 평당 약 1,081만원.

* 본건의 전용면적은 29.50㎡ (약 8.92평)으로, 제공된 JSON의 다른 물건들보다 면적이 작습니다.

* 따라서, 평당 가격은 유사한 수준으로 가정하되, 본건의 면적을 고려하여 시세 범위를 추정합니다.

* 보수적으로 평당 900만원에서 1,200만원 사이로 가정 시, 본건의 적정 시세는 약 8,028만원(8.92평 * 900만원) ~ 10,704만원(8.92평 * 1,200만원)으로 추정됩니다.

* 입찰가 산정:

* 본건은 대항력 있는 임차인 천혜림(보증금 174,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 이는 매수인이 실제 부담해야 하는 총 금액이 '낙찰가 + 인수되는 임차 보증금 174,000,000원'이 됨을 의미합니다.

* 따라서, 매수인이 인수하는 총 금액이 추정 시세(최대 10,704만원)를 초과하지 않도록 낙찰가를 매우 보수적으로 결정해야 합니다.

* 이러한 경우, 물건의 시세(최대 10,704만원)를 고려하면, 매수인이 부담할 총액이 시세를 넘어서는 구조입니다.

* 따라서, 매우 신중하게 접근해야 하며, 인수될 보증금에 대한 위험을 감안하여 시세보다 현저히 낮은 가격으로 입찰에 참여해야 합니다.

* 추정 입찰가: 60,000,000원 ~ 80,000,000원 (본 입찰가는 낙찰가이며, 실제 총 지출액은 낙찰가 + 174,000,000원입니다. 해당 금액으로 시세보다 높은 총 지출이 발생할 수 있으므로, 철저한 분석과 위험 감수가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.