나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경388 [1] 서울특별시 강동구 고덕동 688 래미안힐스테이트고덕 상가동 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 고덕동 소재 '묘곡초등학교' 서측 인근에 위치하는 래미안힐스테 이트고덕 제상가동 제3층 제307호로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생 활시설, 교육시설, 공공시설 및 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서 공공시설 및 생활편익시 설 등과의 접근성 등으로 보아 제반환경은 보통임.

교통상황

본단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '고덕역'이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상4층 건내 3층 307호로서, (사용승인일 : 2016.12.29) 외벽 : 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 기타 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 근린생활시설(학원)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

공동 위생설비, 공동 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 3필지 일단의 부정형 토지이며, 공동주택(아파트) 및 상가(근린생활시설 및 판매시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가동이 속한 아파트단지 내외로 도로 개설되어 있으며, 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 고덕동 688 도시지역, 제2종일반주거지역, 용도구역기타(특별계획구역), 지구단위계획구역(도시관리계획 (지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-474호 및 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수 도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25 .8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임. 기호(2) 고덕동 690 도시지역, 제2종일반주거지역, 용도구역기타(특별계획구역), 지구단위계획구역(도시관리계획 (지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-474호 및 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(201 4-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-08-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-18) (상대보호구역(2025.6.18.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고 시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다 세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임. 기호(3) 고덕동 691 도시지역, 제2종일반주거지역, 용도구역기타(특별계획구역), 지구단위계획구역(도시관리계획 (지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-474호 및 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2014 -06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2025-06-18)(상대보호구역(2025.6.18.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비 행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구 역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구 역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11- 28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트 )기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경388 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강동구 고덕동 688 래미안힐스테이트고덕 상가동 3층307호

물건 용도: 근린상가

감정평가액: 271,000,000원

토지 면적: 10.94㎡ (약 3.31평)

토지 지분: 10.94㎡ (약 3.31평)

건물 면적: 18.48㎡ (약 5.59평)

건물 지분: 18.48㎡ (약 5.59평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 김OO

건물 사용승인일: 2016년 12월 29일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 고덕동에 위치한 래미안힐스테이트고덕 상가동 내 상가입니다.

* 주위 환경: 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설, 공공시설 및 근린공원이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설과의 접근성이 양호한 지역입니다.

* 교통 상황: 본 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '고덕역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용: 인접 토지 및 도로 대비 완경사지에 위치하며, 3필지가 일단의 부정형 토지로 구성되어 있습니다. 공동주택(아파트) 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 상가동이 속한 아파트 단지 내외부로 도로가 개설되어 있으며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 특별계획구역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 대로3류, 중로2류/3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 정비구역, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법규에 의한 제한 사항이 적용되고 있습니다. 주변으로 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

* 말소기준권리: 2024년 10월 10일 접수된 김봉임 씨의 근저당권(120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정재은 (-> 정 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2020년 08월 13일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 11월 14일

* 인수 보증금: 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 문문순, 2017년 06월 23일

* 근저당권 (을1): 김봉임, 120,000,000원, 2024년 10월 10일 (말소기준권리)

* 임의경매 (갑2): 김봉임, 120,000,000원, 2025년 08월 29일

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 근린상가로, 현재 학원으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주요 고객으로 하는 업종에 적합합니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 있어 관련 수요가 존재합니다.

* 업종 적합성: 현재 학원으로 이용 중인 점으로 미루어, 교육 관련 업종 또는 소규모 서비스 업종에 대한 잠재적 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 고덕역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 교육: 묘곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정 씨는 2020년 8월 13일 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 10,000,000원에 대한 인수 여부가 명확하지 않은 점(권리분석상 인수 보증금 합계 0원이나, 대항력 있음으로 명시)은 반드시 확인이 필요한 리스크 요인입니다. 임차인과의 명도 관련 협의 또는 명도 소송 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 이용 상태: 감정평가서상 현황은 근린생활시설(학원)로 이용 중이나, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 확인이 어려워 실제 이용 상태와 상이할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 본 물건은 여러 법규(예: 비행안전구역, 토지거래허가구역 등)의 적용을 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 강동구 고덕동의 래미안힐스테이트고덕 내 상가로, 비교적 신축(2016년 준공) 건물이며 지하철 5호선 고덕역과 인접하여 교통 환경이 우수합니다. 주변은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 근린생활시설로서의 수요가 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금 관련 불확실성이 있어 투자 시 주의가 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 고덕동은 개발 잠재력이 높은 지역으로, 대중교통 접근성이 뛰어나고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 신축 건물: 2016년에 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 18.48㎡ (약 5.59평)의 전용 면적으로, 비교적 적은 투자금으로 상가 투자가 가능합니다.

* 잠재적 임대 수익: 현재 학원으로 이용 중인 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 271,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 권리분석 상의 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 부담, 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 임차인 관련 불확실성 해소를 위한 추가 조사 비용 및 예상되는 명도 비용 등을 감안하여 낙찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으나, 이는 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 통해 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.