나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52007 [1] 서울특별시 강동구 천호동 337-156 하우징허브바람개비2 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호공원"" 서측 인근에 위치한 구분건물(다세대주택)로서, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 남동측 근거리에 지하철5·8호선 ""천호역""이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2017.02.01)
- 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽 : 벽지, 타일 및 내장재 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도 상 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실1, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접지 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 3m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 등기사항전부증명서상 ""김설""임.
2. 임대관계 등 : 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52007 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 337-156 하우징허브바람개비2 2층202호

건물명: 하우징허브 바람개비2

용도: 다세대주택

감정가: 372,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO (OK저축은행)

사용승인일: 2017년 2월 1일

1.2. 토지 및 건물 면적

토지면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

건물면적: 42.02㎡ (약 12.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모의 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량을 통한 진·출입이 용이하며, 대상 물건 남동측 근거리에는 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 "천호역"이 소재합니다. 또한, 인근 도로변을 따라 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 주변 도로 상태

대상 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 남측으로 폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 채권 총액은 36,676,498원입니다.

말소기준권리는 2024년 11월 27일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(채권액 17,327,260원)이며, 이 외에 오케이저축은행의 강제경매(2025년 9월 1일 접수, 12,241,705원)와 우리금융저축은행의 가압류(2025년 11월 11일 접수, 19,349,238원)가 존재합니다. 이러한 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

대항력 있는 임차인으로 김해니 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 김해니

* 보증금: 288,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 24일

* 확정일자: 2023년 4월 6일

* 배당신고일자: 2025년 10월 15일

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 김해니 씨는 대항력이 있으나, 제공된 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하게 되므로, 이 부분은 잠재적인 인수 금액이 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 권리관계를 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

대상 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 지하철 5·8호선 천호역이 근접해 있어 서울 시내 주요 상업 및 업무 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 공원: 천호공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 지하철 5·8호선 천호역 이용이 편리하며, 다양한 노선의 시내버스 운행으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 쇼핑/문화: 천호역 주변으로 현대백화점, 이마트, 2001아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 편의 시설이 다수 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크 (임차인)

대항력 있는 임차인 김해니 씨가 존재하며, 보증금 288,500,000원의 인수 가능성에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상반될 수 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 이용 제한 관련 리스크 (토지이용계획)

대상 토지에는 다수의 토지이용 제한 및 관리가 존재합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역

* 과밀억제권역, 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)

특히 "도시지역기타(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함)" 부분은 향후 건축이나 개발 시 도시계획 담당 부서와의 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 정보만으로는 파악하기 어려운 하자나 기타 법적 문제가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 천호역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 여부에 대한 불확실성, 그리고 다양한 토지이용계획상 제한이 존재하여 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다. 특히 임차인 관련 리스크 해소 방안을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 지하철 5·8호선 천호역 역세권에 위치하며, 주변 편의시설 및 공원 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 현대적인 건축물입니다.

* 도시 개발 잠재력: 주변 지역의 재개발 및 정비사업(예: 가로주택정비사업) 추진은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 372,000,000원입니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 건물 거래가 300,000,000원에서 480,000,000원 사이에서 형성되어 있음을 확인했습니다.

하지만 본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 288,500,000원)이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 명확히 확인되지 않는 한, 해당 보증금은 잠재적 인수 금액으로 간주해야 합니다.

만약 임차인 보증금 288,500,000원이 매수인에게 인수되지 않는다고 명확히 판단될 경우, 시장가 및 감정가를 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이 경우에도 예상치 못한 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

* 합리적 시세 반영 범위: 약 280,000,000원 ~ 330,000,000원

위 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정한 것이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 임차인과의 협상 결과, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 관련 리스크가 클 경우, 예상 입찰가는 이보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

주변 지역에서 진행 중인 가로주택정비사업 등 개발 호재가 있으나, 토지이용계획상 제한사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 제공된 검색 결과에서는 본 물건과 직접적으로 관련된 '혐오시설'이나 '유해시설'에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.