나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11868 [1] 서울특별시 구로구 오류동 217-15 프라우드빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""오남중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 7호선(천왕역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내, 제5층 제502호로서,
외벽:치장벽돌쌓기 등 마감
창호:샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단의 사다리형 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약8M 및 서측으로 노폭 약4M내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+
옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 권경숙의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11868 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 217-15 프라우드빌 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 236,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 및 가격 정보

* 토지 면적: 19.98㎡ (약 6.04평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 건물 일괄 감정가: 236,000,000원

1.3. 건물 정보

* 건축물대장상 용도: 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 및 제2종근린생활시설(사무소)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

* 건물 사용승인일: 2022년 05월 09일 (프라우드빌)

* 층수: 5층 건물 중 제5층 제502호

* 엘리베이터: 1대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 토지 이용

* 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지는 세필지 일단의 사다리형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 동측으로 노폭 약 8M, 서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 교통 접근성

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 7호선 천왕역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 주변 편의/혐오시설 (추후 확인 필요)

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 특정 혐오시설의 유무는 별도의 지도 검색 및 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

* 소유권보존 (김화자)

* 소유권이전 (오승훈, 매매)

* 압류 (강서세무서장, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 236,000,000원) - 본 경매 사건의 채권자

* 압류 (양천세무서장, 말소)

* 주택임차권 (권경숙, 권리금액 236,000,000원, 말소) - 등기상 말소 처리되었으나, HUG 인수조건과 관련하여 추가 확인 필요

3.2. 임차인 권리 분석 (대항력 유무)

* IQBALHAFIZWASEEM: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-09, 대항력 없음.

* NISAQAMAR UN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-09, 대항력 없음.

* RAOHOORAINWASEEM: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-09, 대항력 없음.

* RAOMUHAMMADESSAWASEEM: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-09, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(권경숙): 보증금 236,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-02, 확정 2022-05-16, 배당신고 2024-03-14, 대항력 없음.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 사항

* 말소기준 권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류입니다.

* 본 경매 절차를 통해 강제경매(주택도시보증공사) 및 그 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

3.4. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 236,000,000원 (주택도시보증공사 채권)

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 오류동 지역의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석 기반)

* 주변 유사 물건(다세대, 빌라)의 최근 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 차이가 있습니다.

* 2026년 3월 오류동 156-39 (건축년도 1989년)의 36.44㎡ 물건이 19,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1722만원)

* 2026년 3월 오류동 289-3 (건축년도 2019년)의 46.41㎡ 물건이 28,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 2030만원)

* 2026년 7월 오류동 13-178 (건축년도 2004년)의 74.43㎡ 물건이 25,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1110만원)

* 본건(전용면적 29.88㎡, 약 9.04평)은 2022년 건축된 신축 건물임에도 불구하고, 감정가는 236,000,000원(평당 약 2610만원)으로, 유사 면적의 최근 거래 사례(평당 1722만~2030만원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 내부 현황

* 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(전용면적 29.88㎡)입니다.

* 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 생활 편의시설 접근성

* 오남중학교가 인근에 있으며, 지하철 7호선 천왕역 접근성이 양호합니다.

* 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 권리 관련 특이사항

* 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 권경숙의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사와 관련된 특별한 매각 조건이 있습니다.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 경매 배당으로 회수하지 못한 금액에 대해 매수인에게 추가 청구를 하지 않겠다는 의미로 해석됩니다.

* 다만, 이 조건이 정확히 이행되기 위해서는 관련 절차 및 HUG와의 소통이 중요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 이미 경과되었습니다.

6.3. 기타 미확인 사항

* 물건 명세서에 임대 관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대 관계가 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 가장 큰 쟁점은 HUG 관련 인수 조건이며, 해당 조건이 명확히 이행될 경우 매수인의 위험 부담은 줄어들 것으로 보입니다.

* 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 상대적으로 관리 상태가 양호하고 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다 (HUG 조건 이행 시).

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 236,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 1700만원~2000만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건(29.88㎡, 약 9.04평)에 이러한 시세율을 적용하면 대략 15,400만원~18,100만원 범위의 시세가 추정됩니다.

* 최근 거래 사례 중 건축 연도가 유사한(2019년) 보네르캐슬(46.41㎡, 28,500만원, 평당 약 2030만원)의 가격 수준을 적용하여 산정 시, 본건(9.04평)의 시세는 약 18,350만원 수준으로 예상됩니다.

* 본건은 2022년 신축으로 시세보다 높게 감정되었을 가능성이 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* HUG 인수조건으로 인한 추가 부담이 없다는 점을 감안하여, 시장 시세 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 및 신축 프리미엄, HUG 조건 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 195,000,000원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.