나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11839 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제8층 제810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '미래초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물내 제8층 제810호로서,
(사용승인 : 2012.06.05.)

- 외벽 : 석재붙임마감등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 세장형의 토지로서 현황 ""업무시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11839 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제8층 제810호

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지상 20층

* 해당층: 제8층 제810호

* 사용승인일: 2012.06.05

* 전유부 면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 외벽: 석재붙임마감 등

* 창호: PVC 창호 등

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 3.04㎡ (약 0.92평)

* 토지 지분: 3.04㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

* 건물 지분: 19.02㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '미래초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 형상은 인접 토지 대비 평탄한 세장형이며, 현황 "업무시설" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등), 건축선입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본 경매로 인한 말소기준권리(압류)보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 다만 대항력 있는 임차인이 존재하나 배당에서 전액 변제될 경우 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 임차인 현황

* * 김 (김다은)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (단, 등기부 요약상 배당에서 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 판단됨)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 압류(구로구, 2024.05.03)

* 소멸 권리: 본 경매 신청 채권(김다은, 2025.09.01), 기타 압류, 근저당 등

* 인수 권리: 없음 (임차인 보증금 전액 배당 시)

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 주변 상업시설

* 본 건물은 업무시설(오피스텔 401실), 도시형생활주택(130세대) 및 제1,2종 근린생활시설로 복합 구성되어 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 오피스텔/도시형 생활주택 혼합 건물

* 다양한 용도의 주거 및 업무시설이 복합된 건물로, 오피스텔 및 도시형 생활주택 수요층을 모두 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (폐문부재로 내부확인 불가)

5.2. 교육시설

* 인근에 '미래초등학교'가 소재하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

* 임차인 김 은 대항력을 갖추고 있으나, 등기부 요약 및 권리분석상 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 절차의 변동 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 폐문부재로 인한 내부 확인 불가

* 현장 방문 시 폐문부재로 내부 이용 상태 및 설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 입찰 전 현장 재확인이 필요합니다.

6.3. 용적률, 건폐율 및 토지 이용 계획

* 토지이용계획상 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 본 보고서의 범위를 벗어나며, 반드시 직접 지도 검색 등을 통해 철저히 조사하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 소재 오피스텔로, 비교적 신축(2012년 준공)이며 입지 조건이 양호한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 등기부 요약상 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 위험은 낮다고 판단됩니다.

* 감정가 137,000,000원 대비 최근 실거래가는 90,000,000원 ~ 106,000,000원 수준으로, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 폐문부재로 내부 확인이 어려운 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 구로구 역세권 인근 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 복합 용도: 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 건물로 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 5월 4일 90,000,000원 (19.61㎡, 10층) 및 2026년 5월 12일 102,500,000원 (19.02㎡, 10층)의 실거래 사례가 있습니다.

* 2025년 10월 30일에는 106,000,000원 (19.02㎡, 15층)에 거래되었습니다.

* 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 90,000,000원 ~ 106,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 본건은 대항력 있는 임차인이 있으나, 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, '인수 보증금'을 제외한 입찰가 산정은 현 시세를 기준으로 합니다.

* 감정가 137,000,000원은 최근 실거래가보다 높은 수준이므로, 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 거래된 10층 오피스텔의 가격을 고려하여, 보수적으로 98,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.