나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1609 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층213호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 내 2층 213호로서,

외벽 : 치장석 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

교육연구 및 복지시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 구조
대, CCTV, 스프링쿨러, 위급호출수신기, 시스템에어컨, 공조설비, 방송설비, 방열기 등을 갖
추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체지반 등고평탄한 부정형 토지로서, 교육연구 및 복지
시설, 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남동측과 남서측의 약 4~5미터, 3~5미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상
자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.))
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 내역

2.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1609 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOO

2.

1.2. 소재지

2.

* 서울특별시 은평구 녹번동 91-7, 시니어캐슬 클라시온 2층 213호

2.

1.3. 건물 상세 정보

2.

* 건물면적: 56.34㎡ (약 17.04평)

* 건물지분: 56.34㎡

* 구조: 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 2층 213호

* 건축물대장상 주용도: 노유자시설 (노인복지시설)

* 기타 용도: 제2종 근린생활시설

2.

1.4. 토지 상세 정보

2.

* 토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

* 토지지분: 20.08㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 형상: 남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체 지반 등고 평탄한 부정형 토지

2.

1.5. 감정가 및 매각 정보

2.

* 감정가: 990,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.6. 법적 용도

2.

* 본건 대상물건의 용도는 교육연구시설로 되어 있으며, 건축물대장상 노유자시설 및 제2종 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도임.

2.

2. 입지 조건

2.

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

2.

* 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 인근에 은평구청, 은평구보건소, 은평문화예술회관 등이 소재하여 행정 및 문화 편의성이 있음.

* 주변에서 혐오시설은 파악되지 않았음.

2.

2.2. 교통 여건

2.

* 본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 지하철 3호선 녹번역 및 연신내역 등 지하철역이 인근에 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

2.

2.3. 도로 접근성

2.

* 대상 토지는 남동측과 남서측의 약 4~5미터, 3~5미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.

3. 권리 분석

2.

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

2.

* 말소기준권리는 2024년 5월 7일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 720,000,000원)임.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되어 있으나, 해당 권리는 등기부 상 존재하지 않음.

2.

3.2. 인수주의 권리

2.

* 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 따라서, 본 경매 절차에서 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됨.

2.

3.3. 임차인 분석

2.

* 임차인: 신

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2025년 2월 4일

* 배당신고일자: 2025년 11월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 신 은 대항력이 없어 본 경매 절차에서 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 회수해야 하며, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 손실이 발생할 수 있습니다.

2.

3.4. 등기부 요약 및 채권 총액

2.

* 집합건물 등기부 요약 상 채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

* 등기부상 신동연 명의의 전세권(1억원) 및 주택임차권(2억원)이 말소로 기재되어 있으나, 이는 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 파악된 내용과 일치하며, 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 해석됩니다.

2.

4. 상권 분석

2.

4.1. 건물 및 내부 용도 분석

2.

* 본 건물은 '시니어캐슬 클라시온'으로, 집합건축물대장상 주용도는 노유자시설(노인복지시설)이며, 제2종 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

* 현재 내부적으로는 교육연구 및 복지시설로 이용 중에 있어, 해당 용도에 특화된 설비 및 공간 구성을 갖추고 있습니다.

2.

4.2. 주변 상권 및 시설 현황 (외부 검색 기반)

2.

* 본건 인근은 은평구청을 중심으로 한 행정기관, 은행, 상업시설, 주거시설이 혼재된 지역입니다.

* 연신내역, 녹번역 주변으로는 비교적 활성화된 상권이 형성되어 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 별도의 혐오시설은 즉각적으로 파악되지 않았으며, 주거 및 행정 중심의 안정적인 상권으로 판단됩니다.

2.

5. 생활 정보

2.

5.1. 편의 시설 (외부 검색 기반)

2.

* 대형마트, 편의점, 은행, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 은평구청 부지 내 및 주변으로 주민 편의를 위한 시설들이 다수 위치하고 있습니다.

2.

5.2. 공공 및 교육 시설 (외부 검색 기반)

2.

* 공공기관: 은평구청, 은평구보건소 등

* 교육시설: 영원초등학교, 염곡중학교, 덕성고등학교 등이 주변 지역에 분포하고 있습니다. (직접적인 인접은 아님)

* 문화/여가: 은평문화예술회관, 은평도서관 등이 인근에 위치합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 토지 거래 허가 구역

2.

* 본 물건이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 외국인, 법인 등이 대상 토지를 취득하는 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 투자 주체에 따라 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

2.

6.2. 건축 및 토지 이용 제한

2.

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 시 층수 제한을 받게 됩니다.

* 건축물대장 상 주용도가 노유자시설 및 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 매수 후 본래 용도인 교육연구시설 외의 다른 용도로 변경하거나 활용할 경우 관련 법규 검토가 필요합니다.

2.

6.3. 기타 법규 제한

2.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당되어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

2.

6.4. 권리 관계 해석 주의

2.

* 임차인 신 의 경우, 등기부상 전세권 및 주택임차권이 말소된 것으로 확인되나, 임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 매수인이 인수할 보증금은 없음을 의미하나, 실제 배당 순위 및 배당률에 따라 임차인의 권리 회수 여부가 결정되므로, 권리 분석 시 이를 명확히 인지해야 합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 은평구청 인근에 위치한 '시니어캐슬 클라시온' 내 교육연구 및 복지 시설로, 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 환경이 양호하며, 주변에 각종 편의시설과 공공기관이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 건물 자체는 노유자시설 및 제2종근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도이며, 관련 설비를 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석되나, 임차인과의 관계 및 배당 절차는 추가적인 주의가 필요합니다. 토지거래허가구역 및 용도지역 제한 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 서울 은평구의 주요 행정기관 및 상업 시설 인접지로, 입지 가치가 높음.

* 지하철역 및 버스 노선 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 편리함.

* 교육연구 및 복지 시설로서의 활용 가능성 또는 기타 근린생활시설로의 전환 가능성.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 보증금 0원으로, 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됨.

* 건물 노후도가 높지 않아 즉시 활용 가능성이 있음.

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 산정 근거 및 고려 사항

2.

* 감정가: 990,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 낙찰가율은 시장 상황, 본건의 특수성(토지거래허가구역, 용도지역 제한 등), 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 감정가가 주변 시세 대비 적정한지, 본 건의 잠재적 가치 상승 및 하락 요인은 없는지 면밀히 분석한 후, 위험 대비 수익률을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수되는 채무가 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.