나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11858 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '서울양동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 지하철 5호선 '신정역'이 소재하는
등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 / 지상6층 건 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일 : 2021-08-04)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 가장형 토지로, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 원추표면구역<공항시설법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.),
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11858 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제2층 제204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 263,000,000원

* 토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

* 토지지분: 11.4㎡ (약 3.45평)

* 건물면적: 18.17㎡ (약 5.50평)

* 건물지분: 18.17㎡ (약 5.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2021년 8월 4일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 건물명: 더에스에스타운

* 해당 층수: 지상 2층 (총 6층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '서울양동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있고 지하철 5호선 '신정역'이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 23일자 강서세무서장의 압류입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권: 김 (보증금 260,000,000원, 전입 2021-11-29, 확정 2021-11-08, 배당신고 2023-12-07, 대항력 없음)

* 압류: 강서세무서장 (2023-05-23)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-01)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서에 따르면, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 없음을 의미하나, 해당 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 용도: 본건은 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 배후 수요: 주변 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 분포하여 주거 수요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 서울양동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 대중교통: 지하철 5호선 신정역을 도보로 이용 가능하여 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 지역에 다양한 편의시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각으로, 매수인은 임차인에게 배당받지 못한 보증금 반환 청구권을 포기해야 하는 조건이 있습니다. 이로 인해 명도 과정이나 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대한 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용 규제가 존재하므로, 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 일반적인 환경을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 더에스에스타운 내 소형 다세대주택입니다. 지하철 5호선 신정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 18.17㎡(약 5.5평)의 소형 면적으로, 감정가 2억 6,300만원 대비 단위 면적당 가격이 다소 높은 편입니다. 가장 주목해야 할 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각 사항으로, 매수인이 임차인에게 배당받지 못한 보증금 반환 청구권을 포기해야 한다는 점입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하므로, 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역과의 접근성이 우수하여 출퇴근 등 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 면적입니다.

* 추가 개발 가능성: 주변 지역의 도시정비 사업 진행 시 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 시점에서는 불확실)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 263,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과는 다음과 같습니다 (2026년 5월, 7월 기준):

* 현대빌라B동 (36.89㎡, 2층): 22,500만원 (평당 약 201.6만원)

* 준쉐르던스 (54.27㎡, 3층): 40,000만원 (평당 약 243.6만원)

* 대신빌라 (60.32㎡, 1층): 105,000만원 (평당 약 575.3만원) - (참고: 105,000만원은 10억 5천만원으로, 동일 면적 대비 시세와 괴리가 클 수 있습니다. 105,000,000원으로 가정 시 약 575.3만원/평으로 분석됩니다.)

본건의 면적은 18.17㎡(약 5.50평)이며, 감정가는 263,000,000원(약 478.2만원/평)입니다.

시세 분석 결과, 본건의 감정가 대비 단위 면적당 가격이 비교적 높은 편입니다. 특히 HUG 관련 조건부 매각으로 인한 인수 리스크를 고려해야 합니다.

따라서 감정가를 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

권장 입찰가 범위: 210,400,000원 ~ 236,700,000원

최종 권장 입찰가: 약 220,000,000원 (2억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.