나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11759 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-16 소담하우징 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장산역"" 남서 측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 ""우장산역"" 이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상5층 건물 내 공동주택(다세대주택) (""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 2021.12.30.임)

외벽 : 외장석재 붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

대상물건은 다세대주택( 후첨: ""건축물현황도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 가장형으로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북측 및 서측으로 강서로43길(아스팔트 포장도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11759 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1010-16 소담하우징 제3층 제302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2021.12.30.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 319,000,000원

토지면적: 15.39㎡ (약 4.65평)

건물면적: 25.18㎡ (약 7.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "우장산역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 물건은 "토지이용계획확인서" 상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(2곳), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (2022.01.05.)

* 을3: 주택임차권 (최승헌, 2022.03.07. 확정, 2022.04.05. 전입, 340,000,000원) - 말소

* 갑3: 소유권이전 (2022.04.21.)

* 갑4: 압류 (남동세무서장, 2023.08.09.) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (서울특별시, 2025.02.19.) - 말소

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.08.09., 340,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최승헌)

* 보증금: 340,000,000원

* 전입일자: 2022-04-05

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 남동세무서장의 압류(갑4, 2023.08.09.)입니다. 위 등기부 요약에 따르면 을구의 주택임차권은 말소 대상이며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 매각으로 인해 위에 명시된 임차 보증금은 인수되지 않습니다.

특별 매각 조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 37.05㎡ (약 11.2평)이 30,000만원에 거래되었습니다. (건축 연도 2018년)

* 2026년 5월, 전용면적 53.84㎡ (약 16.28평)이 25,500만원에 거래되었습니다. (건축 연도 2000년)

* 2026년 5월, 전용면적 41.32㎡ (약 12.5평)이 16,900만원에 거래되었습니다. (건축 연도 1995년)

본 건 물건은 전용면적 25.18㎡ (약 7.61평)이며, 건축 연도가 2021년으로 비교적 신축에 해당합니다. 가장 유사한 조건(건축 연도 2018년)의 거래 사례(37.05㎡, 30,000만원)를 기준으로 평당 시세를 산출하면 약 2,678만원/평 (면적당 약 809.7만원/㎡)입니다. 이 기준을 본 건 면적에 적용 시 약 20,391만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

4.2. 건축물 연식 및 상태

본 건 소담하우징은 2021년 12월 30일에 사용 승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 외벽은 외장석재 붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호 등으로 되어 있습니다. 내벽에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"우장산역" 인근 지역으로, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 상업 시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있는지 여부는 강서교육지원청 또는 강서양천교육지원청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 괴리

본 건의 감정가는 319,000,000원이나, 주변 유사 신축 건물의 최근 실거래가 분석 결과 추정 시세는 약 20,391만원 수준으로, 감정가와 실거래가 시세 간 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정 평가가 시점 기준보다 높게 산정되었거나, 최근 시장 가격 하락을 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

6.2. 법적 제한 사항

* 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 공항 관련 시설 및 군사 시설 보호에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획확인서 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 거래가 가능합니다. (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 주변 혐오시설

주변 시설에 대한 지도 및 검색 사이트 분석 결과, 본 물건지 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 항공기 소음 등은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 권리상 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 그러나 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 진행한 만큼, 과거 임대차 관련 문제가 있었을 수 있으나, 권리분석상 인수 부담은 없습니다. 신축 건물이라는 장점과 함께, 감정가와 시세 차이, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 내부 상태 양호 예상.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 우장산역 인근으로 역세권 입지.

9. 예상 입찰가

감정가 319,000,000원 대비, 최근 시세 분석 결과 추정치는 약 20,391만원 수준입니다. 감정가의 적정성 논란 및 신축 건물임을 감안하여, 시세보다는 높고 감정가보다는 낮은 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적인 접근 시: 약 215,000,000원

공격적인 접근 시: 약 240,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 분석된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사 결과 및 입찰 시점의 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.