나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11712 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-68 우성 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재""서울월정초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(까치산역-지하철2호선,5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2015.10.23.)

외벽 : 벽돌 쌓기 일부 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 북동측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11712 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-68 우성 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2015년 10월 23일

* 총 층수: 6층

* 해당 층수: 5층

* 건물 면적: 44.65㎡ (약 13.50평)

* 토지 면적: 30.31㎡ (약 9.17평)

* 감정가: 321,000,000원

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 26일 접수된 김상민 근저당권 (채권최고액 150,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기부등본상 을구의 근저당, 주택임차권, 갑구의 가압류, 압류 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매수인 인수 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 특별매각조건 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 김보선 (주택도시보증공사): 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일 2020-02-03, 확정일 2019-12-26. 대항력 없음.

* 김희연: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일 2024-08-01, 확정일 2024-08-26. 대항력 없음.

* 임종필: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2024-08-26. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 지역 특성: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진출입도 원활한 편입니다.

* 상업 및 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 주거 환경: 서울월정초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* 주거 쾌적성: 주변 환경은 주거용으로 무난한 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 규제 사항이 복합적으로 적용되는 지역입니다. 이는 향후 재건축, 개발 또는 토지 이용에 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 공항 관련 영향: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당되어, 공항 운영으로 인한 소음 등 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

* HUG 인수조건: 'HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'에 따라, 매각기일에 변동사항이 없는지 재확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2015년 사용승인된 다세대주택입니다. 지하철역과 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 우수하며, 권리관계 또한 명확하여 인수되는 권리가 없습니다. 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 기타 규제 사항이 다수 존재하므로, 투자 시 해당 부분을 충분히 검토해야 합니다. HUG 관련 특별매각조건이 명시되어 있어, 조건 확인 후 입찰 진행이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)으로 건물 상태 양호.

* 지하철역(까치산역) 및 초등학교 인접으로 우수한 입지 조건.

* 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 명도 및 권리인수 부담이 적음.

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 잠재적 이점 확인.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가 321,000,000원 대비 최근 실거래가 분석 결과, 유사 건물의 시세는 면적과 건축 연도에 따라 약 1억 6천 9백만원에서 3억원 사이로 확인됩니다. 본건은 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 면적(44.65㎡)과 입지 조건을 고려할 때, 최근 최고가 거래(30,000만원, 37.05㎡)를 기준으로 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

* 최근 실거래가 평균: 약 2억 3천 8백만원 (단, 시세 범위 편차가 큼)

* 감정가: 3억 2천 1백만원

* 가장 유사한 건물의 평당가 적용 시 (약 810,000원/㎡): 44.65㎡ * 810,000원/㎡ = 약 3억 6천 1백 6십 5만원

최근 거래가와 감정가, 그리고 본건의 건축 연도를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 접근이 합리적일 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 등 권리 인수에 대한 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

* 제안 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.