나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11633 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울양강중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 신정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층건내 4층 402호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 완경사지로 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중앙로와 접하고 있으며, 북서측으로 로폭 3~4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축가능하나별도협의요함, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보
증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건
매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11633 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제4층 제402호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

272,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

토지지분: 14.13㎡ (약 4.27평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

공동담보, 별도등기, HUG 인수조건 변경

1.10. 주의사항

별도등기 있음.

임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울양강중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 중 4층 402호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 완경사지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

동측으로는 중앙로와 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 3~4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 조재한 외 2명 (2020-06-24)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 허은미 (2020-08-18)

* 주택임차권: 임성화 (2023-11-13 말소) - 전입 2021-11-09, 확정 2021-09-14, 권리금액 284,000,000원. (HUG 관련 임차권으로 보이며, 특별매각조건에 따라 처리됨)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-06-02) - 권리금액 850,000,000원. (말소기준권리)

* 압류: 남부천세무서장 (2023-06-13 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-27 말소) - 권리금액 284,000,000원. (본건 경매 개시 결정)

* 총 등기부채권액: 1,134,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상, 대지권의 목적인 1토지에 대한 별도등기(을구 1번 지상권설정등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 건물이 토지에 대한 지상권을 설정받아 사용 중이며, 해당 지상권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 승계됨을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: T *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(임성화)

* 보증금: 284,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-09

* 확정일자: 2021-09-14

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각으로 인해, 해당 임차권 및 보증금 관련 사항은 특별매각조건에 따라 처리됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

본건이 위치한 신월동 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 상권으로, 주변에 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

이마트, 백화점 등 대형 쇼핑 시설 이용은 다소 거리가 있으나, 지역 내 상가 및 소매점을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울양강중학교가 위치하며, 지역 내 다수의 초등학교 및 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 건물 내 편의 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기, 주차설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 (지상권) 인수

가장 큰 리스크는 토지에 대한 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 발생하거나, 향후 지상권자 요청에 따라 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 지상권의 존속기간, 범위, 지료 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기

본건은 주택도시보증공사의 특별매각조건 하에 진행됩니다. 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인 관련 분쟁 가능성을 줄이는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 조건의 세부 내용을 명확히 이해해야 합니다.

6.3. 시세와의 괴리 가능성

감정가는 272,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터 분석 결과 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 210,000,000원 ~ 329,000,000원 수준으로 나타나고 있습니다. 특히 본건은 지상권 인수라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 감정가보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 신정역 인근에 자리하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다. 건물은 비교적 최신 연식(2019년 건축 허가)으로 내부 설비가 갖추어져 있습니다.

다만, 본건의 가장 큰 특징은 토지에 대한 지상권설정등기(을구 1번)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이며, 이는 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 권리상 하자입니다. 또한, 주택도시보증공사의 채권으로 인해 특별매각조건이 적용되어 임차인 관련 분쟁 소지가 줄어들었다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 주거 인프라: 지하철역 및 생활 편의시설이 인근에 있어 거주 가치가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 임차인 관련 리스크 감소: HUG의 특별매각 조건으로 임차인 관련 보증금 및 대항력 문제가 명확히 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 55㎡)의 신축 다세대주택 매매가가 3억원 내외임을 고려할 때, 본건(약 9평)의 순수 시장 가치는 1.7억 ~ 1.8억 원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 토지에 대한 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이러한 권리상 제약은 부동산의 가치를 현저히 하락시키는 요인이 됩니다.

따라서, 인수되는 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 지료 등)을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 만약 지상권 조건이 불리하다면, 시장 가격보다 훨씬 낮은 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 시장 가격과 인수되는 지상권 리스크를 종합적으로 고려하여, 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 지상권 조건 확인 후 조정이 필요합니다. 본건의 감정가(2.72억원)는 이러한 권리상 하자를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

인수해야 할 임차 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.