나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11700 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상12층 내 제6층 제603호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

화곡동 936-30 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)





화곡동 936-28, 936-29 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11700 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제6층 제603호

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상12층

건물용도: 오피스텔

준공일자: 2019년 10월 30일 (건축허가일 기준, 사용승인일: 2021년 07월 23일)

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.25㎡ (약 2.49평)

토지지분: 8.25㎡ (약 2.49평)

건물면적(전유면적): 27.63㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.63㎡ (약 8.36평)

전체 건물 연면적: 1864.12㎡

총 세대수: 44호

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 275,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다. 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 1km 이내에 지하철역(까치산역 등)이 위치하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

물건지(화곡동 936-30)는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축법상 도로, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 26일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(등기구분: 갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 주택임차권(을1, 김경식)은 말소(말소)로 기재되어 있으나, 임차인 현황상의 '은소정' 씨는 대항력 있음으로 표기되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김경식)

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-15

확정일자: 2021-11-22

배당신고일자: 2023-11-10

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 처리되어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 은소정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-02

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 전입일자가 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금이 0원으로 미상이지만, 주택임차권으로서의 권리 행사가 가능합니다.

특별매각조건에 따라, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 '은소정' 임차인이 매수자에 대한 대항력을 포기하는 조건 하에 매각이 이루어짐을 의미합니다. 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 상업 및 주거 기능을 함께 갖추고 있습니다. 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 편의시설이 인접해 있습니다.

4.2. 지역 특성

화곡동 지역은 주상복합 건물이 밀집한 주거 및 상업 밀집 지역입니다. 지하철역(까치산역 등)과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 소매점 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울우장초등학교, 등촌중학교, 양천고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'은소정' 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금이 0원으로 미상이지만 전입일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 특별 매각 조건에 따라 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기해야 하지만, 이에 대한 협의가 원활하지 않을 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

물건지가 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7,500만원으로 책정되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 '은소정' 씨의 존재와 해당 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 보증금이 0원인 점은 금전적 인수 부담은 없으나, 임차인과의 원만한 합의 및 협조가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강서구 화곡동의 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설.

* 오피스텔 수요: 역세권 인근 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 가능성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가는 약 2억 6천만원에서 2억 8천만원 수준으로 파악됩니다. 감정가 2억 7,500만원은 이러한 시장가에 부합합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크, 특별 매각 조건의 이행 여부 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이지만, 임차인과의 합의 및 협상 과정에서 발생할 수 있는 부대 비용 및 시간 소요를 감안하여, 예상 입찰가는 2억 4,000만원에서 2억 5,000만원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 임차인과의 명도 협상 계획을 사전에 수립하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.