나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11856 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제8층 제802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '염동초등학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제8층 제802호로서,
외벽 : 석재 붙임 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실1, 화장실2, 다용도실1)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30m 내외 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인들 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2025타경11856 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9, 더에스에스타운 제8층 제802호

용도: 도시형생활주택

감정가: 547,000,000원

토지면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

건물면적: 36.08㎡ (약 10.92평)

건물 전용면적: 36.08㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공 연도: 2021년

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 8층 802호

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 염창동 소재 '염동초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 감정평가액 547,000,000원에 경매 진행 중입니다.

* 말소기준권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류입니다.

* 등기부상 채권 총액은 479,000,000원입니다.

* 집합건물 등기부상 소유권 보존 등기 후 여러 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리(압류, 강제경매, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 사항:

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건입니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(HUG)의 임차인(나 외 1명)이 있으나, 전입일자(2022.05.10)보다 확정일자(2022.03.22)가 빠르고, 대항력이 없습니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이며, 임차인(나 , 곽 ) 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집된 주거 및 업무 복합 지역입니다.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 염창초등학교 인근으로 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 내부 구조: 본건은 방 2개, 거실 1개, 화장실 2개, 다용도실 1개로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 염동초등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 임차보증금 반환청구권 포기 조건: 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, HUG의 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 중요한 전제이므로, 해당 조건의 이행 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보물의 경매 진행 시 본 물건의 낙찰가나 추후 관리에 영향을 줄 수 있습니다. (다른 공동담보물의 현황 파악 필요)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준공업지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역 (한강변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

* 건축선

이러한 제한사항들은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에 HUG 관련 내용은 있으나, 그 외 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 2021년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이면서도 매수인에게 인수되는 권리가 없어 투자 메리트가 높습니다. 특히, HUG 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 실질적인 추가 부담금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 고려해야 하나, 권리상의 부담이 없으므로 신중한 접근이 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점과 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 추가적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: HUG 임차보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해, 매수인에게 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 현대적인 시설과 자재를 갖추고 있습니다.

* 실사용 및 투자 목적 적합: 방 2개, 거실 1개의 구조로 1~2인 가구가 거주하기에 적합하며, 향후 시세 상승 기대도 가능합니다.

* 입지 조건: 강서구 염창동이라는 지역적 이점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 547,000,000원

주요 시세 정보:

* 한경렉스플레이스 (2021년식, 전용 25.93㎡): 2026년 6월 310,000,000원 (약 1195만원/㎡)

* 도화엘리시아 (2015년식, 전용 41.18㎡): 2026년 5월 380,000,000원 (약 922만원/㎡)

본 물건은 전용면적 36.08㎡, 2021년식 건물입니다.

최근 매매 사례를 바탕으로 면적당 가격을 환산해 볼 때, 본건의 시세는 약 3억 3천만원에서 4억 3천만원 사이로 추정됩니다.

감정가(5억 4천 7백만원)는 현재 시세보다 높은 편이나, 인수되는 권리가 전혀 없다는 점을 감안할 때, 시세 범위를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로는 400,000,000원 ~ 420,000,000원, 적극적으로는 430,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

추가 확인 사항:

* HUG 임차보증금 반환청구권 포기 조건의 법적 효력 및 절차를 명확히 확인하시기 바랍니다.

* 공동담보 물건의 현황 및 경매 진행 여부를 파악하시기 바랍니다.

* 토지이용계획상의 제한사항이 실제 건축 및 사용에 미치는 영향을 전문가와 상의하시기 바랍니다.

혐오시설 정보: 주변 지도 검색 결과, 특별히 기피할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있는 점은 환경적 요인으로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.