나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11784 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 983-13 제가동 제3층 제307호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥3동 주민센터' 서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 경사슬라브지붕 3층 건물 내 제3층 제307호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1)은 연립주택으로 이용중이며 지하층 공용부분은 각 세대별로 구분(호별 표식이
미비하여 정확한 위치확인 곤란)하여 창고 등으로 이용 중인 것으로 보이며,지하층 일대에
생활폐기물 등이 방치되어 있었던 바, 경매 진행 및 입찰시 반드시 재확인 및 유의 바람.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 50미터, 남측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 시흥동 983-13
도시지역, 준공업지역(2003-09-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축법>, 장애물제한표
면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등
),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비사
업의 사업시행구역(2024-08-07)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독
, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).

- 시흥동 983-15
도시지역, 준공업지역(2003-09-02), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고
시 제2015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(202
0.5.1.))<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(건축선지정(대상도로 경계선 3M 후퇴 : 자세
한사항 건축과확인))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협
조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2024-08-07)<빈집 및 소규모
주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제
한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역
(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:
2025.8.26.~2026.8.25).

공부와의 차이

대상물건의 등기사항증명서상 전유부분의 건물의 표시는 철근콩크리트조 60.48㎡, 지하실
20.16㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 전유부분 연립주택 60.48㎡, 공용부분 지하실
20.16㎡로 기재되어 있는 바, 집합건축물대장을 기준으로 감정평가 하였으며, 비준가액은
집합건축물 대장상 공용면적을 포함한 금액임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 대상물건은 토지이용계획확인서상 '소규모주택정비사업의 사업시행구역'내 소재하는 것
으로 조사되었으며, 관련사업의 진행상황, 조합원 권리 승계여부 및 기타권리 관계 등은
경매진행 및 입찰시 반드시 재확인 바람.

- 대상물건의 내부구조는 이해관계인 부재 등으로 외부관찰 및 인근호수에 대한 감정평가
전례 등을 기준하여 후첨 ‘내부구조도’와 같이 표기 하였으며, 실제사항과 상이 할 수
있으니 경매 진행 및 입찰시 반드시 현장조사 등을 통해 확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11784 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 983-13 제가동 제3층 제307호

용도: 연립주택

건물구조: 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 3층 건물 내 제3층 제307호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 596,000,000원

토지면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

토지지분: 71㎡

건물면적: 60.48㎡ (약 18.30평)

건물지분: 60.48㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥3동 주민센터' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철역 또한 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건의 동측으로는 약 50미터, 남측으로는 약 8미터, 북측으로는 약 6미터 폭의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리(2004.11.12. 세종새마을금고 근저당) 이하 모든 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 180,000,000원이었습니다. 본 경매 개시 결정은 오봉균 채권자의 52,553,150원 채권에 근거하여 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

물건 명세서상 임차관계는 확인되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 감정평가서 요약에 "임대관계 미상임"이라는 기재가 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 '대도연립' 단지 내 3층 연립주택으로, 전용면적 60.48㎡ (약 18.30평)입니다.

최근 거래 사례로, 2026년 7월 7일에 거래된 인근 '한신빌라'(연립주택, 1998년식, 전용 73.84㎡)가 32,000만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 143만원의 시세를 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 26,170만원 내외로 추산할 수 있습니다.

하지만 본 건의 감정가는 596,000,000원으로, 최근 거래된 유사 연립주택의 시세와 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이러한 차이는 토지 가치 재평가, 재건축 기대감, 또는 감정평가 시점의 시장 상황이 반영된 결과일 수 있으므로, 시세 및 감정가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4.2. 주변 시설 분석

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, '시흥3동 주민센터' 인근으로 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 주변에 산업단지 및 상업시설이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

검색 결과, 별도로 명시된 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, "준공업지역"이라는 용도지역 특성상 일부 공장이나 산업 시설이 인접해 있을 수 있습니다. 또한, 지하층 공용 부분에 생활 폐기물이 방치되었던 점은 현장 확인 시 주의해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당, 은행 등의 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 어느 정도 갖추어진 지역으로 판단됩니다 (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요).

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적/행정적 리스크

본건은 '소규모주택정비사업의 사업시행구역' 내에 소재하고 있습니다. 관련 사업의 진행 상황, 조합원 권리 승계 여부, 사업 추진의 불확실성 등은 반드시 경매 진행 및 입찰 시 재확인해야 합니다. 또한, 외국인 등의 토지 거래 계약 허가 구역에 해당하므로, 외국인 투자자일 경우 관련 허가 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 현장확인 필요사항

감정평가서상 지하층 공용 부분에 생활 폐기물이 방치되었던 점, 호별 표식이 미비하여 정확한 위치 확인이 곤란했던 점 등은 현장 조사 시 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 건물 노후도(1983년 준공) 및 내부 구조의 실제 상태를 외부 관찰 및 인근 호수 사례로 추정하여 감정평가하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 연립주택으로, '소규모주택정비사업' 추진 구역에 포함되어 향후 개발 가능성이 잠재된 물건입니다. 2025년 8월 7일자로 '소규모주택정비사업의 사업시행구역'으로 지정된 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 감정가(596,000,000원)와 최근 유사 물건의 실거래가(약 26,170만원) 사이에 큰 격차가 존재하며, 이는 본건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 중요한 고려 사항입니다. 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 지하층 관리 상태, 재개발 사업 진행 현황 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* '소규모주택정비사업' 대상지로 지정되어 향후 재개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현재 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 시세 반영 여부에 따라 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(596,000,000원)와 최근 거래 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치(약 261,700,000원)를 종합적으로 고려하여 산정됩니다. '소규모주택정비사업'의 진행 가능성 및 불확실성, 그리고 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 최근 실거래가 수준에 소폭 프리미엄을 더하거나, 재개발 사업이 원활히 진행될 경우를 가정하여 감정가와의 차이를 줄여나가는 전략을 고려할 수 있습니다.

현 시점의 시장 상황 및 재개발 사업 진행 정도를 면밀히 조사한 후, 투자 위험을 감안하여 약 270,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 재개발 사업 관련 정보를 충분히 파악한 후, 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.