나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11852 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-16 소담하우징 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선""우장산역"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모단지의 덕현타워빌아파트와 대단지인 화곡푸르
지오 아파트 등이, 북서측으로 발산초등학교, 화곡중학교 및 화곡고등학교 등의 교육기관이
혼재하고 있는 제2종일반주거지역내 주택지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북동측 인근에 지하철5호선 우상산역이 위치하며, 동측 인근의
강서로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제2층 제201호로서 20221.12.30.사용승인
되었음. 마감구조는
외벽: 인조대리석 붙임.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용타일 마감.
바닥: 강마루 및 바닥재 타일마감.
창호: 하이샤시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 화재탐지 및 경보기,
기CCTV 설치되었으나, 승강기시설은 미설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평탄한 지반으로 소담하우징(다세대 및 근린생활시설) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약8M 포장도로에, 서측으로 노폭 약4M 포장도로에 각기 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항).
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경보호에 관한
법률>, 대공방협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법> 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파
트, 연립.다세대, 기간:2025.08.26~2026.08.25)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중(단기 월세임)인 것으로 입주인에 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
*.2024.03.07.서울남부지방법원의 임차권등기명령(20524카임610)에 의거 주택임차
권 설정됨.(임차보증금:340,000,000원-). 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11852 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1010-16 소담하우징 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 15.39㎡ (약 4.66평)

토지지분: 15.39㎡ (약 4.66평)

건물면적: 25.18㎡ (약 7.62평)

1.3. 건물정보

건축물대장 요약:

* 대지면적: 139㎡

* 건축면적: 78.88㎡

* 연면적: 277.52㎡

* 건폐율: 56.75%

* 용적률: 199.65%

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2021년 12월 30일

* 해당 호수: 제2층 제201호 (전유면적 25.18㎡)

* 주요 용도: 공동주택 (다세대주택), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 우장산역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 아파트 단지(덕현타워빌) 및 대단지 아파트(화곡푸르지오) 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 북서측으로는 발산초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등 교육기관이 위치합니다.

* 제2종일반주거지역에 속하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 북동측 인근에 지하철 5호선 우장산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측 인근 강서로를 지나는 버스 노선도 이용 가능하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 8월 9일자 남동세무서장의 압류 (갑4).

* 본 건 경매는 2025년 9월 1일자 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6)로 인해 개시되었습니다.

* 등기부상 모든 을구 권리(주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 윤연서 (주택도시보증공사)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 8일

* 확정일자: 2022년 3월 14일

* 배당신고일자: 2024년 3월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

3.3. 매각 조건

* 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

* 중요한 매각 조건으로, 임차인 윤 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지와 학교가 있어 주거 편의성은 높으나, 대형 상업시설보다는 근린생활 위주의 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

* 본건 인근에 발산초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설 및 상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수

* 권리분석 결과, 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 토지이용계획

* 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 주요 제한 사항으로는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방협조구역(군사기지) 등이 있어 항공 관련 시설 보호 및 항공기 운항과 관련된 건축 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경보호), 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등)으로도 지정되어 있습니다.

6.3. 기타 (HUG 관련)

* HUG가 채권자이자 임차보증금 관련 기관이므로 권리관계가 다소 복잡하게 얽혀있으나, 매각 조건으로 매수인에게 인수되는 위험은 없도록 정리되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며 5호선 우장산역 이용이 가능한 다세대주택입니다. 2021년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주변에 학교 등 교육 시설과 주거 편의시설이 갖춰져 있어 생활 여건이 양호합니다. 권리관계 또한 매각으로 인해 모두 소멸되어 매수인에게 인수되는 부담이 없습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정 등 토지이용계획상의 일부 제한 사항을 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 용이

* 우장산역 인근 역세권 입지로 교통 편리

* 초, 중, 고등학교가 인접한 우수한 교육 환경

* 매수인에게 인수되는 권리 및 보증금 부담 없음

* HUG 관련 복잡한 권리관계가 명확히 정리되는 조건

9. 예상 입찰가

본 물건은 2021년 12월 사용승인된 신축 건물로, 면적은 25.18㎡ (약 7.62평)입니다. 감정가는 304,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2018년식 37.05㎡의 다세대주택이 300,000,000원 (약 810만원/㎡), 2000년식 53.84㎡가 255,000,000원 (약 474만원/㎡), 1995년식 41.32㎡가 169,000,000원 (약 410만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가(약 1,207만원/㎡)는 최근 유사 연식(2018년식) 및 신축 건물(2021년식)의 시장 가격(약 810만원~1000만원/㎡ 수준 예상)보다 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

따라서, 현 시세와 신축 연식을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

권장 입찰가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 면밀히 확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.