나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11632 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양강중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ""신정역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 업무시설 및 공동주택 건물 내 제2층 제204호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중임.
(후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중앙로와 접하고, 북서측으로 막다른길(중앙로51길)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선
<추가기재> 건축가능하나별도협의요함임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11632 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제2층 제204호

건물 준공연도: 2020년 (사용승인일 기준)

용도: 도시형생활주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 10.63㎡ (약 3.21평)

토지지분: 10.63㎡ (약 3.21평)

건물면적: 22.49㎡ (약 6.80평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "신정역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지: 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본 건 북동측으로 중앙로와 접하고, 북서측으로 막다른길(중앙로51길)과 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사 가압류 (갑3)입니다.

* 등기부상 현황:

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 주택임차권 (을3, 백도선) - 매각 조건에 따라 말소 예정이나 인수 조건 존재

* 가압류 (주택도시보증공사, 갑3) - 말소기준권리

* 압류 (남부천세무서장, 갑4) - 말소예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 갑5) - 본 경매 사건, 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(백도선)

* 보증금: 238,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-04

* 확정일자: 2020-06-29

* 대항력: 없음. 다만, 물건명세서 상 임차인 백도선 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 인수되는 권리:

* 토지에 대한 별도등기인 구분지상권설정 등기(1992.10.06. 제71505호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 신월동 460-5번지 대경4차(가,나) 연립주택 (1981년 건축, 16.72평, 210,000,000원 거래) - 평당 약 1,256만원

* 2026년 5월, 신월동 523-26번지 효성쉐르빌 다세대주택 (2017년 건축, 15.86평, 302,000,000원 거래) - 평당 약 1,904만원

* 2026년 5월, 신월동 9-3번지 수명산시그니처 다세대주택 (2019년 건축, 16.81평, 329,000,000원 거래) - 평당 약 1,957만원

* 본 물건 정보: 건물면적(전용) 22.49㎡ (약 6.80평), 감정가 208,000,000원.

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례들을 볼 때, 본 물건의 감정가(약 3,058만원/평)는 최신 건축년도(2017-2019년)의 다세대주택 사례(약 1,900-1,960만원/평)에 비해 상당히 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 비교 사례와의 거래 시점, 건축 연도, 건물 종류(연립 vs 다세대/도시형생활주택) 차이를 고려하더라도 감정가와 시세 간 괴리가 상당합니다. 가장 최근 연식의 유사 물건인 수명산시그니처(2019년 건축)의 평당 가격을 기준으로 보수적으로 산정 시, 본 물건(6.80평)의 시세는 약 1억 3천만원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "양강중학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 지하철 5호선 "신정역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 지역 개발 계획 및 토지이용계획에 따른 제한 사항(도시철도 저촉 등)은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 인수: 건물과 별도로 토지에 설정된 구분지상권(1992년 설정)을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중대한 부담입니다.

* 감정가와 시세 간 괴리: 제공된 시장 시세와 비교할 때, 본 물건의 감정가(208,000,000원)가 약 1억 3천만원 내외로 추정되는 시세보다 상당히 높습니다. 이는 고가 낙찰의 위험을 내포합니다.

* HUG 인수 조건: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 필수 조건이므로, 임차인과의 명확한 합의 및 절차 진행이 요구됩니다.

* 토지이용계획 및 제한: 제3종일반주거지역, 도시철도 저촉, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 건물이라는 장점과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 토지에 대한 구분지상권 인수라는 명확한 법적 부담이 있으며, 최근 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 투자 가치 판단에 신중함이 요구됩니다. 임차인과의 조건부 합의도 원만히 진행되어야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* "양강중학교" 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 지하철 5호선 "신정역"을 통한 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 만약 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 208,000,000원

* 건물면적: 22.49㎡ (약 6.80평)

* 최근 매매 사례 기반 추정 시세: 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 인수되는 토지 부담금(구분지상권) 및 감정가-시세 간 괴리를 고려할 때, 입찰가를 산정함에 있어 매우 신중해야 합니다.

* 보수적 관점에서의 예상 입찰가 범위는 약 124,800,000원 ~ 145,600,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. (감정가의 60% ~ 70% 수준)

* *본 물건의 감정가가 시세보다 현저히 높으므로, 법원 최저매각가격 이하 또는 감정가에 근접한 가격으로 입찰 시 위험이 매우 클 수 있습니다. 실제 입찰가는 법원 현황 조사, 권리 분석, 현장 방문 결과, 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.