나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경664 [1] 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제204동 제11층 제1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재‘오류초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 1호선""오류동역""이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 평스라브지붕 지상18층 건물 내 제11층 제1104호로서,
(사용승인일: 1998.12.03.)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 토지로서 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내부 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 338 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2015-10-01)(접합), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
오류동 338-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
오류동 338-2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.
개봉동 474 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경664 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 338 동부골든아파트 제204동 제11층 제1104호

용도: 아파트

감정평가액: 606,000,000원

토지면적: 36.73㎡ (약 11.11평)

건물면적: 105.21㎡ (약 31.82평) - 전용면적 기준

매각일자: (정보 없음)

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOO (등기부상 국민은행 추정)

특이사항: 중복사건

주의사항: 임대차 관계 미확인

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ‘오류초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 1호선 ‘오류동역’이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종 일반주거지역에 속하며, 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

* 교육환경보호구역 관련 상세 내용은 남부교육청에 반드시 확인 필요.

* 대공방어협조구역으로 육군수도방위사령부의 통제를 받을 수 있음.

1.3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-12-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 법적 인수 대상이 아니므로 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다. (단, 임대차 계약서 상의 특약 사항 등은 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

권리 요약:

* 본 건에는 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있었으나, 등기부상 말소기준권리인 국민은행 근저당(2014.11.28. 접수)보다 이후에 설정되었으므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 663,904,506원 (감정평가액 초과)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 정보 없음)

1.4. 상권분석

주변 환경: 오류동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 초등학교, 근린생활시설, 상업시설이 인접해 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다.

경쟁 환경: 유사 면적 및 평형의 아파트 단지들이 다수 분포하고 있어, 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 정확한 사항은 현장 방문 시 직접 확인하시기 바랍니다.

1.5. 생활정보

건물 정보:

* 아파트명: 동부골든아파트 (정확한 명칭: 오류동부골든SH임대)

* 동수/층수: 총 18층 건물 중 11층 (제204동)

* 사용승인일: 1998년 12월 3일

* 세대수: 단지 내 총 1,236세대 (204동 기준 72세대)

편의시설:

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수 834대 (지하 자동 589대, 지상 자동 245대). 이는 세대당 약 0.67대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

주변 시설: 오류초등학교가 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 편의시설은 단지 주변에서 충분히 이용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복 사건: 본 건과 동일한 부동산에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 법원 진행 상황을 주기적으로 확인해야 합니다.

토지 이용 규제: 제2종 일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 적용되어 있습니다. 특히 외국인 소유 시 토지 거래 허가가 필요할 수 있습니다.

건축 연한: 1998년에 준공된 건물로 노후도가 있는 편입니다. 향후 재건축이나 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있으며, 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

주차 공간: 세대당 평균 주차 대수가 상대적으로 적어 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 주거 지역인 오류동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 오류동역 접근성이 양호하고 학교 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다. 다수의 권리가 말소 처리될 예정이고 인수되는 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없습니다. 다만, 중복 사건의 존재, 토지 이용 규제, 건물의 노후도 등은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 가치: 오류초등학교 인근의 교육 환경과 오류동역의 교통 편리성을 바탕으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

시세 대비 투자 기회: 최근 동일 면적 아파트 매매 사례(57,500만원)를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

장기적 가치 상승 가능성: 준공된 지 25년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. (이는 별도 심층 분석 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.9. 예상 입찰가

감정평가액: 606,000,000원

최근 동일 면적(105.21㎡) 실거래가: 575,000,000원 (2026년 6월 11일)

기타 면적 실거래가: 59.94㎡ (46,800,000원), 84.96㎡ (64,500,000원)

인수되는 보증금: 0원

총 채권액: 약 663,904,506원 (감정평가액 초과)

최근 동일 면적(105.21㎡)의 거래가 57,500만원이었음을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 57,500만원 이상으로 판단됩니다. 감정가(60,600만원)와 최근 시세, 그리고 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여, 580,000,000원 ~ 595,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.