나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11821 [1] 서울특별시 양천구 신월동 100-22 테마100 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11821 [1] 서울특별시 양천구 신월동 100-22 테마100 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11821
• 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로7길 58 테마100, 제5층 제503호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매3계 2025타경11821 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로7길 58 테마100, 제5층 제503호 | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 193,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11821 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11821 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 100-22 테마100 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

토지면적: 15.06㎡ (약 4.56평)

토지지분: 15.06㎡ (약 4.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.71㎡ (약 7.48평)

건물지분: 24.71㎡ (약 7.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2020년 05월 26일

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하는 "양서중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 교통상황

차량의 진출입이 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 지역입니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제5층 제503호입니다. 건물 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 특이사항 없으며 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.

1.5. 설비내역

건물 내 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.7. 인접 도로상태

본건은 서측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외에도 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 관련)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

1.9. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가요항표에 따르면, 본건은 사용승인일 2020년 5월 26일자로 신축된 다세대주택이며, 현재 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.

1.10. 권리분석

본건과 관련하여 임차권이 설정되어 있습니다. 임차보증금은 215,000,000원이며, 임대차계약일자는 2020년 5월 23일, 임차인은 김동훈입니다. 경매 진행 시 해당 임차권의 처리 방안(대항력 유무, 인수 여부 등)에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.11. 상권분석

본건이 소재한 양천구 신월동은 주택 밀집 지역으로, 인근에 양서중학교와 같은 교육시설과 다양한 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 지역 주민들의 생활 편의성이 높은 편입니다. 상권은 주거지 중심의 안정적인 특성을 보입니다.

1.12. 생활정보

인근에 양서중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 버스정류장이 가까워 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 생활 편의시설 또한 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

1.13. 입지조건

- 최고의 입지: 는 아니지만, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

- 주변 환경: 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

- 교통: 버스정류장이 근접하여 대중교통 이용이 용이합니다. 지하철역까지의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

- 교육: 양서중학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

1.14. 잠재적 리스크

- 임차권: 기존 임차인의 보증금(215,000,000원)이 설정되어 있어, 경매 진행 시 인수 또는 배당 관련하여 법적 검토가 필수적입니다. 이는 명도 과정에서 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

- 토지이용계획: 다양한 도시관리계획 입안 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 가능성에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 동안 외국인의 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

- 신축 건물: 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 공동주택 건부지로서의 토지 지분율(약 4.56평)이 낮은 편입니다.

1.15. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신축 다세대주택으로, 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4,200만원이며, 건물 면적은 약 7.48평입니다. 그러나 2억 1,500만원의 임차권이 설정되어 있어 권리분석 및 명도 과정을 신중하게 진행해야 합니다. 또한, 토지 지분율이 낮고 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재하여 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.16. 투자 포인트

- 신축 건물: 2020년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

- 역세권 잠재력: 현재 지하철역과의 직접적인 거리는 명시되지 않았으나, 추후 교통망 확충 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (추가 확인 필요)

- 주거 안정성: 양천구 신월동 지역은 안정적인 주거 수요를 기반으로 하며, 양서중학교 인근으로 학군 수요도 있습니다.

- 가치 상승 잠재력: 주변 지역 개발 가능성 및 재건축/재개발 추진 여부에 따라 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (도시관리계획 입안 중 사항 확인 필수)

1.17. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

주변 시설 조사 결과, 본건 소재지(서울특별시 양천구 신월동 100-22)와 인근 "양서중학교" 주변에서 직접적으로 언급될 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장, 대형 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 주된 주변 환경은 주택가와 근린생활시설, 교육시설(양서중학교)로 구성되어 있어, 혐오시설로 인한 직접적인 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계