나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103804 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1478-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서초구 서초동 소재 ""신중초등학교"" 북서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2020.03.11)

외벽: 타일붙임 마감,
내부: 인테리어 마감,
창호: 샷시창호마감 등임.

이용상태

현황 주거용(방,발코니, 거실, 주방, 현관, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기시설, 옥외주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접하며, 관리상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).

기호2토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103804 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1478-3 4층402호 (도로명주소: 서울특별시 서초구 남부순환로315길 80-10 (서초동))

용도: 다세대주택

감정가: 439,000,000원

토지면적: 20.22㎡ (약 6.12평)

토지지분: 20.22㎡ (약 6.12평)

건물면적: 28.33㎡ (약 8.57평)

건물지분: 28.33㎡ (약 8.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축물 사용승인일자: 2020년 3월 11일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 내 개별호수

1.2. 입지조건

주변환경: 서울특별시 서초구 서초동 소재 "신중초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위환경은 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로, 버스정류장, 지하철역이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용이 편리합니다. 주요 지하철 노선인 2호선, 4호선, 7호선 등의 이용이 가능하며, 버스 등을 이용해 환승 시 접근 가능합니다.

도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접하며, 관리상태는 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등/2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용지로 허가 대상, 2025.3.24.~2025.9.30.).

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 17일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑3) 입니다.

등기부 현황:

* 소유권보존 (갑1, 2020.04.01)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2021.04.13, 매매)

* 주택임차권 (을4, 2024.05.16, 김효진, 420,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (갑3, 2023.11.17, 주택도시보증공사, 1,269,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑9, 2025.09.01, 주택도시보증공사, 420,000,000원) - 본건 경매 사건

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 13일

* 확정일자: 2021년 4월 5일

* 배당신고일자: 2024년 5월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. (주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출됨.)

인수 보증금: 0원. 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 소멸되며, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권 및 시세 분석

주변 시세:

본건은 2020년 3월 사용승인된 다세대주택으로 비교적 신축에 속합니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 엘린하우스 (2018년식, 전용면적 29.19㎡): 2026년 7월 14일 41,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,404,600원)

* 청광아트빌라(A동) (1985년식, 전용면적 115.68㎡): 2026년 7월 6일 151,500만원에 거래되었으나, 연식 및 면적이 본건과 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건은 전용면적 28.33㎡ (약 8.57평)으로, 엘린하우스의 사례와 비교 시 1㎡당 약 140만원 선으로 추정 가능합니다. 이를 바탕으로 본건의 시가는 약 397,700,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 439,000,000원은 신축 연식(2020년)을 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 신중초등학교가 인근에 위치하고 있어 학군이 양호합니다. 주거지대로서 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

건축물 정보: 2020년 3월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.3.24.~2025.9.30. 기간).

도로: 북측 3m의 좁은 도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

권리관계 복잡성: HUG의 임차권 및 채권 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 다만, HUG의 확약서 제출 등으로 인해 권리관계 정리가 완료되었음을 확인하였으나, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 특히, 경매 절차를 통해 권리관계가 명확하게 정리되어 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 감정가 및 주변 시세를 고려할 때 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 일부 토지이용계획상의 제한 및 좁은 도로 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성 낮음.

* 서울 서초구 핵심 주거지역 내 위치.

* 권리관계 명확, 임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 439,000,000원

주변 유사 물건 시세 (29.19㎡ 기준): 410,000,000원

본건 면적 (28.33㎡) 기준 시가 추정: 약 397,700,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 450,000,000원

(본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.