나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103818 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신관중학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신림역, 봉천역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 3층 301호로서,
외벽 : 돌붙임 등마감
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 : 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103818 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물면적: 28.87㎡ (약 8.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공년도: 2018년 3월 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신관중학교" 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 2호선 신림역 및 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있습니다.

인접 도로상태: 단지 내 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 원활합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 9일 광명세무서장의 압류 등기입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구의 주택임차권, 갑구의 압류, 가압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 현재까지 파악된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요가 있으나 등기부상 확인되지 않음)

인수되는 임차보증금: 0원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(안미현)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2023-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 임차보증금반환채권승계인으로서 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 서울 지하철 2호선 신림역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 본건은 신림역과 봉천역 사이에 위치하여 직장인 및 학생 유동인구가 많으며, 역 주변으로 형성된 상업시설과 더불어 주거단지가 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 편입니다. 인근 지역은 지속적인 도시정비 및 개발 논의가 이루어지고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재력으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 교통: 지하철 2호선 신림역 및 봉천역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변 시설: 신관중학교가 인근에 있으며, 다양한 상업시설, 편의시설, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 채무자 겸 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인(안미현) 간의 복잡한 관계 속에서, 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없도록 조건이 명시되어 있습니다. 이는 권리관계의 명확성을 높이는 요인이지만, 관련 계약 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 본건은 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 최근 만료되었으나, 향후 재지정 가능성 등을 고려할 수 있습니다. (단, 현재 매각 기일에 따라 적용 여부가 달라집니다.)

건물 노후도: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 10년이 경과함에 따라 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 준공된 건물입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고(0원), 권리관계가 명확한 점은 큰 장점입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치를 모두 갖춘 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 이력 등 일부 고려사항은 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 지하철 2호선 신림역 및 봉천역 인근 역세권 입지

* HUG 인수 조건으로 인한 임차보증금 미인수 (권리관계 명확)

* 2018년 준공으로 비교적 신축 상태의 건물

* 주거 밀집 지역으로 풍부한 배후수요 확보

1.9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 준공 연도의 주변 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 드림하우스 (2015년 준공, 29.56㎡) 2026년 7월 32,000만원 거래 (약 1,082만원/㎡)

* 어반팰리스 (2018년 준공, 45.37㎡) 2026년 7월 39,000만원 거래 (약 860만원/㎡)

본건의 면적(28.87㎡)과 건물 준공 연도(2018년)를 고려할 때, 유사 면적의 '드림하우스' 시세(약 1,082만원/㎡)를 적용하면 약 313,000,000원의 가치가 산정됩니다. '어반팰리스'의 경우 면적이 커서 단가가 낮게 형성된 것으로 보입니다.

감정가(280,000,000원)는 최근 시세보다 다소 낮은 수준입니다. 따라서 예상되는 시세 범위는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 판단됩니다.

안정적인 권리 분석과 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 적극적인 입찰을 고려할 수 있으며, 보수적으로 시세 하단보다 약간 높은 수준으로 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 340,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.