나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5491 [1] 광주광역시 남구 사동 13-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 사동 소재 사직공원 북측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 유사 사다리 평지이며, 상업나지임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 일방통행 4차선, 남서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-01-15), 시가지경관지구(2019-12-27), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-07-01)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건 토지는 일부가 도시계획시설 중로2류, 소로3류에 저촉됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일부 도시계획시설 중로2류, 소로3류 저촉

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5491 (1)

소재지: 광주광역시 남구 사동 13-3

용도: 대지 (상업용 나지)

감정가: 2,308,545,000원

토지면적: 756.90㎡ (약 228.97평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 일부 도시계획시설(중로2류, 소로3류) 저촉

2. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 사동 소재 사직공원 북측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상가지대임.

차량 출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

본건 북동측으로 일방통행 4차선, 남서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

본건은 유사 사다리 평지임.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (중흥신용협동조합 근저당, 2020-04-06)

소멸되는 권리: 을1, 을2(지상권), 을3, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9

소멸되지 않는 권리:

* 갑2 (2021-06-01): 삼정건설주식회사 (소유권이전청구권가등기, 매매예약)

* 갑2-1 (2021-08-11): 삼정건설주식회사 (2번소유권이전청구권이전)

* 지상권 (물건명세서 참고사항에 의거, 다만 등기부 요약상 '말소'로 표기된 점은 추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

본건 주위는 노선 상가지대로 형성되어 있어 유동인구가 있는 지역임.

사직공원 인근에 위치하여 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역으로 파악됨.

토지는 상업용 나지로 이용 가능한 상태임.

5. 생활정보

* 사직공원 인근으로 쾌적한 환경 제공.

* 주변 노선 상가지대에 다양한 편의시설 존재.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 있을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재: 삼정건설주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기 및 이전 등기가 말소되지 않아, 낙찰자는 해당 권리와 관련하여 법적, 금전적 분쟁에 휘말릴 수 있음.

* 지상권 관련 불확실성: 물건명세서 상으로는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 등기부 요약상 '말소'로 기재되어 있어 해당 권리의 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 도시계획시설 저촉: 토지 일부가 중로2류, 소로3류와 저촉되어 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 발생할 수 있음.

* 중복사건: 중복사건으로 등록되어 있어, 관련 서류 및 진행 상황을 면밀히 검토해야 함.

7. 종합의견

본건은 광주광역시 남구 사동의 상가지역에 위치한 대지로서, 감정가는 높으나 매각으로 소멸되지 않는 권리가 다수 존재하여 투자에 신중한 접근이 요구됨. 특히 삼정건설주식회사 명의의 매매예약 관련 권리는 낙찰 시 큰 부담으로 작용할 수 있으며, 지상권의 소멸 여부에 대한 확인이 필수적임. 도시계획시설 저촉으로 인한 개발 제한 가능성 또한 고려해야 함.

8. 투자포인트

* 광주광역시 남구 사직공원 인근의 상업지역 내 대지.

* 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 입지.

* 건물 없는 나지 상태로 바로 개발 또는 활용 가능 (단, 권리 문제 해결 시).

9. 예상입찰가

감정가: 2,308,545,000원

총 등기부 채권액: 1,639,700,000원

본건의 경우, 삼정건설주식회사 명의의 소유권이전청구권가등기 및 이전 등기가 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 또한 지상권의 소멸 여부도 불확실한 상황입니다. 이러한 권리관계의 복잡성과 위험성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 해당 권리들에 대한 법률적 검토 및 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다. 따라서 구체적인 예상 입찰가 제시에는 한계가 있으며, 보수적으로 접근하여 감정가의 50~70% 수준에서 입찰가격을 고려하되, 권리 관계 명확화 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.