나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86971 [1] 전라남도 나주시 경현동 52 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 경현동 소재 한수제 동측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 묘지 등이 혼재하는 시가지주변 농경지대임.

교통상황

인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 묘지임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부지목 전이나 현황 묘지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 연고미상의 분묘가 다수 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)
-지상 소재 연고미상의 분묘 수기 소재
-맹지임
-분묘기지권 내의 돌석상 등 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2024타경86971 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 현OOOOOOOO이며, 매각 대상은 토지입니다.

1.2. 물건 상세

소재지: 전라남도 나주시 경현동 52

용도: 전 (밭)

감정가: 71,415,000원

토지 면적: 1035.00㎡ (약 313.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 1035㎡

건물 지분: 0㎡

매각 구분: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 물건은 전라남도 나주시 경현동에 위치하며, 한수제 동측 인근입니다. 주변은 농경지, 임야, 묘지 등이 혼재하는 시가지 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

본 토지는 부정형의 완경사지로 현재 묘지로 이용되고 있습니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 묘지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m 제한구역\_그밖의 가축), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권이전 기록(박정자, 정재우)과 함께 하나카드(2024-05-07, 7,237,740원) 및 현대카드(2024-08-05, 15,209,866원)의 가압류 내역이 있습니다. 또한, 현대카드주식회사의 강제경매 개시 결정(2024-12-02, 16,045,712원)이 말소기준권리이며, 이는 본 경매 사건(광주지방법원 2024타경86971)의 근거가 됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 7일자 하나카드의 가압류입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 분묘기지권과 같은 등기되지 않은 권리는 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특징

본 물건지는 시가지 주변 농경지대로, 상업적 활동보다는 농업 또는 임야, 묘지 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변으로 대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 확인되지 않습니다.

4.2. 생활 편의시설

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 및 권리

* 분묘기지권: 토지상에 연고미상의 분묘 다수가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권 내의 돌석상 등은 매각 제외 대상입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발에 제약이 따릅니다.

5.2. 접근성 문제

* 맹지임: 본 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 통행에 제약이 있습니다.

5.3. 기타 위험 요소

* 현황 묘지: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 다수의 묘지로 이용되고 있어 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 나주시 지역 내 퇴비 공장, 가축분뇨 처리장 설치 계획 등으로 인한 악취 민원 제기 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 인접성이나 영향은 추가 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 잠재적 가치

현재로서는 농지취득자격증명 필요, 맹지, 다수의 분묘 등 여러 제약으로 인해 투자 가치가 낮을 수 있으나, 장기적으로 지역 개발 가능성이나 토지 이용 계획 변경 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 고려사항

* 분묘 관련 법적 문제 해결 능력 및 비용, 맹지 해소를 위한 인접 토지 협상 능력 등이 요구됩니다.

* 농지법 규정에 따른 자격 확보 및 제출 의무를 반드시 이행해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경매를 통해 취득 가능한 토지로, 현재 감정가는 71,415,000원입니다. 그러나 토지상에 다수의 분묘가 존재하고 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 맹지라는 점, 농지취득자격증명 제출 의무 등 실질적인 취득 및 이용에 상당한 제약과 주의가 요구됩니다. 주변은 농경지와 묘지가 혼재하는 농촌 지역으로, 개발 행위에는 관련 법규 및 규제가 적용됩니다. 이러한 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 감정가 71,415,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 분묘기지권, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등의 위험 요소를 적극적으로 반영하여 결정해야 합니다. 이러한 제약 요건들을 고려할 때, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 신중하게 책정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.