나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32009 [2] 전라남도 곡성군 고달면 백곡리 257 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32009 [2] 전라남도 곡성군 고달면 백곡리 257 전 경매

• 사건번호: 2025타경32009
• 주소: 전라남도 곡성군 고달면 백곡리 257
• 감정가: 17,250,200원
• 최저가: 9,661,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

광주지방법원 경매5계 2025타경32009 | 소재지: 전라남도 곡성군 고달면 백곡리 257 | 감정가: 17,250,200원 | 최저가: 9,661,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2025타경32009 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32009 (2)

소재지: 전라남도 곡성군 고달면 백곡리 257

용도: 전 (밭)

감정가: 17,250,200원

토지면적: 2304.00㎡ (약 697.00평)

토지 지분율: 230400 (100% 소유로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 백OO

채무자: 백OO

채권자: 양OO

특이사항: 농지취득자격증명 요구됨.

주의사항:

-일괄매각 (토지만 매각 대상이나, 일괄매각으로 표기됨)

-농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수신청보증금 몰수)

-맹지임 (도로에 직접 접하지 않은 토지)

-경계불분명 (지적측량 필요)

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 곡성군 고달면 백곡리 소재 "백곡이호제" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 산간 농경 및 야산지대임.

- 교통상황: 본건까지 차량 접근 불가능하며, 대중교통 및 제반 교통 상황은 다소 불편함.

- 형태 및 이용상태: 사다리형 완경사지로 자연림 상태임. (기호 1) / 부정형 완경사지로 묵답 및 묵전 상태임. (기호 2,3)

- 인접 도로상태: 맹지임.

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역(200m, 800m), 임업용산지(보전산지)

- 기호 2,3: 농림지역, 가축사육제한구역(300m, 800m), 농업보호구역

- 제시목록 외의 물건: 해당사항 없음.

- 공부와의 차이: 해당사항 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상 및 해당사항 없음.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 곡성군 고달면 백곡리 소재의 농업용 토지입니다. 주위는 산간 농경지 및 야산지대로, 비교적 한적하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. "백곡이호제" 남동측 인근에 위치하고 있으나, 차량 접근이 불가능한 맹지이며 대중교통 이용도 매우 불편한 지역입니다. 인접 도로 상황이 좋지 않고, 지적 측량을 통해 경계를 명확히 해야 하는 점이 특징입니다. 주변에 별도의 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 농림지역 및 가축사육제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 채무자 겸 소유자는 백OO이며, 채권자는 양OO입니다. 강제경매 절차에 따라 통상적으로 낙찰 후 기존의 권리관계는 소멸되는 것이 일반적입니다. 다만, 인수되는 권리관계가 있는지 여부는 법원의 최종 매각물건명세서 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 별도의 인수되는 권리사항은 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 곡성군 고달면은 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설이나 편의 시설이 매우 부족한 곳입니다. 지역 인구 역시 지속적으로 감소하는 추세(2025년 10월 기준 약 1,070명)를 보이고 있어, 지역 내 상권 활성화보다는 농업 위주의 지역 특성을 가지고 있습니다. 따라서 일반적인 상업적 관점에서의 상권 분석은 제한적이며, 농업 생산 활동을 위한 토지로서의 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

1.5. 생활정보

고달면은 41.9km²의 면적에 1,000명 내외의 인구가 거주하는 소규모 농촌 지역입니다. 면 소재지인 목동리에도 기본적인 행정복지센터가 있으나, 실질적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 곡성읍 소재지로 나가야 이용할 수 있습니다. 해당 토지는 차량 접근이 어려운 맹지이므로, 이곳에서의 생활은 자가용이 필수적이며, 대중교통 이용 또한 매우 불편하여 생활 편의성이 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 진입로 확보가 매우 어렵습니다. 이는 토지 이용 및 활용에 치명적인 제약이 됩니다.

둘째, 경계가 불분명하여 지적 측량이 반드시 필요하며, 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

셋째, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 토지가 농림지역, 농업보호구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 일반적인 개발 행위나 건축은 제한됩니다.

넷째, 지역 자체가 농촌의 특성상 인구 감소 및 고령화가 진행되고 있어, 향후 토지의 활용 가치 증대나 매각 시 어려움이 예상됩니다.

다섯째, 완경사지의 자연림 또는 묵답/묵전 상태로, 토지 개량 및 정비에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원에서 진행되는 농업용 토지(전) 경매 물건입니다. 감정가는 17,250,200원으로, 토지 면적은 약 697평입니다. 그러나 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 경계가 불분명하고, 농림지역 등 토지 이용에 제약이 많다는 점에서 활용에 어려움이 예상됩니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 교통이 매우 불편한 지역이라는 점도 간과할 수 없습니다. 자연환경이 뛰어난 산간 지역에 위치하고 있으나, 현 상태로는 실질적인 활용이나 투자가치가 제한적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약될 수 있습니다.

첫째, 저렴한 감정가에 넓은 면적의 토지를 취득할 기회입니다. 농지로서의 가치나, 향후 농업 활동을 계획하는 분들에게는 고려해볼 수 있습니다.

둘째, 농지취득자격증명이 필요한 물건이므로, 관련 법규를 정확히 이해하고 준비해야 합니다.

셋째, 맹지 문제, 경계 불분명, 경사지 및 자연림/묵전 상태 등 단점을 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 제반 비용을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

넷째, 향후 농림지역 내에서의 규제 완화 또는 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점도 있을 수 있으나, 현재로서는 매우 제한적인 시나리오입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계