나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32106 [3] 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치하는 '상무한국아델리움' 132동 1층 119호 외 4개호로, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대중교통편인 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 119호, 2층 206호, 207호, 208호, 209호로서
외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내 벽 : 벽지 및 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

공용위생설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(상일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32106 (3)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층207호

용도: 근린상가

감정가: 117,000,000원

토지면적: 15.10㎡ (약 4.57평)

토지지분: 15.10㎡ (약 4.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.65㎡ (약 10.78평)

건물지분: 35.65㎡ (약 10.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주신우신용협동조합

1.2. 건물 개요

건물명: 상무한국아델리움

동: 132동

층: 2층 207호

건축구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2016년 사용승인 (20160608)

건물 층수: 지상 2층 (본건은 2층)

총 호수 (132동): 10호

1.3. 감정평가 요약

주위환경: 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치하며, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 대중교통편인 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지이용: 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물상태: 철근콘크리트구조 2층 건물 내 1층 119호, 2층 206호, 207호, 208호, 209호에 해당하며, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.

이용상태: 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역: 공용 위생설비 및 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 소로1류, 중로1류, 상대보호구역(상일여자고등학교, 상일중학교, 천사유치원), 절대보호구역(천사유치원)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 특이사항 없습니다.

기타: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 상무한국아델리움 아파트 단지 내 상가 건물에 속해 있습니다. 동측으로는 상일중학교가 있으며, 주변으로는 다수의 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

단지 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 역시 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 잘 정비되어 있어 원활한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 지구단위계획

토지는 부정형의 토지로 활용되고 있으며, 아파트 단지 및 근린생활시설의 부지로 이용되고 있습니다. 본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 내에 속해 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 상일중학교, 상일여자고등학교, 천사유치원과 같은 교육시설 인근에 위치하여 상대 및 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 베 *

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 소유권 보존: 쌍촌동지역주택조합 (2019-08-08)

* 소유권 이전: 유한회사와이에이치 (2019-11-08, 매매가 116,125,000원)

* 근저당: 광주신우신용협동조합 (2022-07-08, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 광주신우신용협동조합 (2025-02-21, 930,419,023원)

* 압류: 서광주세무서장 (2025-03-11)

말소기준권리인 광주신우신용협동조합의 근저당(2022-07-08)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치한 근린생활시설로서, 단지 내 거주민들을 주요 고객으로 하는 상권 특성을 가집니다. 인근에 상일중학교, 상일여자고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학생 및 교직원 유동인구의 잠재력도 기대할 수 있습니다. 상무한국아델리움 단지 외 주변 아파트 단지의 배후 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 상일중학교, 상일여자고등학교, 천사유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주변 지역 상업시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 수익률 및 임대 현황을 파악하는 데 추가적인 조사가 필요합니다. 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항입니다.

* 상가 공실 위험: 근린상가의 특성상 경기 변동 및 주변 상권 변화에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

* 교육환경 보호구역: 학교 주변 보호구역으로 지정되어 있어, 업종 선택 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안정적인 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 하며, 교육 시설 인근에 위치하여 유동인구 확보가 용이한 근린상가입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 매우 깨끗한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 차임이 0원으로 신고된 점은 수익성 분석 시 주의가 필요합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 인근 학교들로 인한 학생, 교직원 등 잠재 고객층 확보에 유리합니다.

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다. 임대차 관계가 미상이고 건물의 정확한 수익성 분석이 어려운 점을 감안할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 현장 조사를 통한 임대 시세 및 건물 상태 등을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 낙찰가율은 일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 결정될 수 있으나, 입찰 시점의 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.