나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32106 [4] 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치하는 '상무한국아델리움' 132동 1층 119호 외 4개호로, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대중교통편인 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 119호, 2층 206호, 207호, 208호, 209호로서
외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내 벽 : 벽지 및 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

공용위생설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(상일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임의로 내부 경계벽 구분하여 2개호로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 물건은 광주지방법원에서 진행되는 2025타경32106 (4) 사건의 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 서구 쌍촌동 1385번지에 위치한 상무한국아델리움 132동 2층 208호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 352,000,000원입니다.

토지 면적은 45.53㎡ (약 13.77평)이며, 건물 면적은 107.47㎡ (약 32.51평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 해당 건물(132동)은 2019년 5월 24일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 2층 건물로, 주 용도는 제2종근린생활시설입니다. 해당 물건은 2층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

대상 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치한 '상무한국아델리움' 단지 내 상가입니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

대중교통 이용이 가능한 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 상일여자고등학교, 상일중학교, 천사유치원과 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종의 입점에 제한이 있을 수 있습니다.

단지 주위로는 아스팔트 포장 도로가 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 7월 8일 접수된 광주신우신용협동조합의 근저당권(을4)입니다.

등기부상 을구의 근저당권 및 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 물건 명세서상 '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인은 송현우이며 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 전입일자(2019년 11월 22일)가 소유권 이전일(2019년 11월 8일)보다 늦지만, 말소기준권리(2022년 7월 8일)보다 선행하므로 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력의 존재로 인해 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치한 근린생활시설로, 단지 내 거주민을 주요 고객으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

주변에 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악되며, 내부 경계벽을 임의로 구분하여 2개 호로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 향후 전대차 또는 원상복구 관련 문제 발생 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거단지 내 상가로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변의 교육 시설로는 상일중학교, 상일여자고등학교, 천사유치원 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크는 '대항력 있는 임차인(송현우)'의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 요건을 갖추고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 명확한 임대차 계약 내용 확인 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

또한, '임의로 내부 경계벽을 구분하여 2개 호로 이용 중'이라는 점은 추후 건축물대장과의 불일치로 인한 원상복구 의무 발생 또는 행정 처분 등의 위험이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 상무한국아델리움 내 근린상가로, 아파트 단지 내 상가로서의 고정 수요 확보 가능성이 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이나, 주변 교육 시설로 인한 업종 제한 가능성은 고려해야 합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 임의 구분 사용에 따른 잠재적 리스크는 반드시 확인하고 대비해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 수요 기반 확보 가능성.

* 소형 면적으로 비교적 접근하기 용이한 감정가.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로, 명도 협상 시 유리한 고지를 점할 수도 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 고려가 필요합니다.

* '송현우' 임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상 명도 비용.

* 내부 원상복구 비용 추정.

* 인근 상가 시세, 공실률, 실제 임대료 수준에 대한 면밀한 조사.

* 본 물건의 투자 가치(수익률, 향후 시세 상승 가능성 등)에 대한 종합적인 판단.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인 및 내부 구조 변경 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.