나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32106 [2] 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치하는 '상무한국아델리움' 132동 1층 119호 외 4개호로, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대중교통편인 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 119호, 2층 206호, 207호, 208호, 209호로서
외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내 벽 : 벽지 및 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

공용위생설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(상일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 206호 근린상가 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32106 (2)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층206호

용도: 근린상가

감정가: 96,000,000원

토지면적: 12.36㎡ (약 3.74평)

토지지분: 12.36㎡ (약 3.74평)

건물면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.1656㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주신우신용협동조합 (추정)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

특수물건정보: 대항력 있는 임차인

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 '상무한국아델리움' 132동 2층 206호입니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 상일중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 단지 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로1류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 상일여자고등학교, 상일중학교, 천사유치원 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

* 혐오시설: 인근 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 8일 접수된 광주신우신용협동조합의 근저당권(채권액 72,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 농업회사법인유한회사내일햇살, 김혜숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021년 4월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 장하린

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2024년 3월 13일

* 확정일자: 2025년 3월 6일

* 배당신고일자: 2025년 4월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 통한 보증금 회수가 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 인수 또는 협상 비용이 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 쌍촌동지역주택조합 (2019-08-08)

* 소유권 이전: 유한회사와이에이치 (2019-11-08, 매매가 94,923,000원)

* 근저당권: 광주신우신용협동조합 (2022-07-08, 72,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 광주신우신용협동조합 (2025-02-21, 930,419,023원)

* 압류: 서광주세무서장 (2025-03-11)

* 등기부채권 총액: 72,000,000원.

1.4. 상권분석

* 물건 용도: 본 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 해당 건물은 철근콘크리트구조이며, 2층 건물 중 2층에 위치합니다. (132동)

* 주변 상권: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설과 함께 형성되어 있어, 배후 수요를 바탕으로 한 상권입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설:

* 학교: 상일중학교, 상일여자고등학교, 천사유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리한 지역입니다. (부동산 리뷰에 따르면 생활권이 좋고 편의시설이 많다고 언급됨)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 2021년 4월 20일 전입/사업자등록을 한 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임대관계가 미상이라는 점과 대항력의 존재는 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 시사하므로 세심한 주의가 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 근저당권 외 임의경매 및 압류 등기 등이 설정되어 있어 권리분석을 더욱 면밀히 해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 주거 단지의 배후 수요를 기반으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 명도 과정에서 잠재적인 리스크가 될 수 있는 대항력 있는 임차인(보증금 및 차임 미상)의 존재를 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 우수한 입지: 주거 지역 내에 위치하며 학교, 버스 정류장 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 활용도 높은 면적: 8.82평의 전용 면적으로 소규모 업종에 적합합니다.

1.9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 향후 상권 변화 전망, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 권리분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 보수적인 접근이 요구되며, 감정가 96,000,000원 및 인수 보증금 0원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. (추후 시장 조사를 통해 구체적인 입찰가 전략 수립 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.