나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32106 [5] 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치하는 '상무한국아델리움' 132동 1층 119호 외 4개호로, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대중교통편인 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 119호, 2층 206호, 207호, 208호, 209호로서
외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등
내 벽 : 벽지 및 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

공용위생설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(상일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 1385번지, 상무한국아델리움 132동 2층 209호에 소재하고 있습니다. 해당 물건은 집합건물로서, 건물의 명칭은 '상무 한국아델리움'이며, 건축물대장 상 신대장으로 등록되어 있습니다.

1.2. 면적

토지 면적은 34.47㎡ (약 10.42평)이며, 토지 지분 또한 34.47㎡ (약 10.42평)입니다. 건물 면적은 81.38㎡ (약 24.62평)이며, 건물 지분은 81.3763㎡ (약 24.62평)입니다.

1.3. 용도 및 건물 구조

본 물건의 용도는 근린상가입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕을 가진 2층 건물 내 2층 209호로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 페인팅 마감, 창호는 새시로 마감되었습니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32106 (5)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 채권자는 광주신우신용협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상일중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 대중교통편인 시내버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 단지 주위로는 아스팔트 포장도로가 잘 정비되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 도로, 소로1류, 중로1류와 접하고 있으며, 상일여자고등학교, 상일중학교, 천사유치원과 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기는 2019년 8월 8일 쌍촌동지역주택조합 명의로, 소유권이전 등기는 2019년 11월 8일 유한회사 와이에이치 명의로 각 최초 경신되었습니다. 이후 근저당, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

을4 근저당권 (광주신우신용협동조합, 2022-07-08, 252,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 특별히 기재된 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나, 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으며 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 주변 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 132동 자체가 제2종근린생활시설로 이용되고 있으며, 본 물건 역시 근린생활시설로 사용 중입니다.

4.2. 업종 적합성

주거 밀집 지역 내 근린상가로서, 지역 주민을 대상으로 하는 서비스 업종 (예: 소매점, 학원, 병원, 휴게음식점 등)에 적합할 것으로 보입니다. 다만, 주변 교육 시설과 관련된 보호 구역 내에서의 업종 제한 사항을 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

상일중학교가 인근에 위치하고 있으며, 이는 지역 내 주거 및 교육 환경의 안정성을 더합니다. 주변 교통 환경은 시내버스 승강장이 가까워 편리한 편입니다.

5.2. 교육 환경

상일중학교, 상일여자고등학교, 천사유치원이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 다만, 이들 교육 시설로 인해 특정 업종에 대한 상대보호구역 및 절대보호구역 지정이 있음을 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

가장 큰 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 비록 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재하며 대항력을 갖추고 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

6.2. 지역 제한

토지이용계획 상 학교 관련 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 속해 있어, 특정 업종의 신규 개설이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

건물의 관리 상태나 추가적인 하자 여부는 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 다양한 채권자들이 존재했던 점을 고려할 때, 등기부 외 추가적인 권리관계 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 내에 자리하여 기본적인 배후 수요가 뒷받침되는 입지입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상이라는 점과 교육 시설 관련 보호구역 지정은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 지역 상권 형성이 가능합니다.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 교통 접근성: 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 고객 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 298,000,000원입니다. 등기부상 채권 총액은 352,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크(특히 임대차 관계 미상)와 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 90~100% 범위 내에서, 또는 시장 상황 및 추가 정보 분석 결과에 따라 그 이상의 가치를 판단할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 시세 분석, 명도 가능성 평가 등을 거쳐 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.