나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66428 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-42 조표영14090호 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66428 [1] 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-42 조표영14090호 단독주택 경매

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부산지방법원 경매6계 2024타경66428 | 소재지: 부산광역시 영도구 봉숭아길 16 | 감정가: 197,515,020원 | 최저가: 67,748,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경66428 (1)이며, 용도는 단독주택으로 토지/건물 일괄매각이 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 197,515,020원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 현황 요약

본건의 소재지는 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-42 조표영14090호입니다. 토지 면적은 106.00제곱미터 (약 32.06평), 건물 면적은 59.83제곱미터 (약 18.10평)입니다. 건물 외에 제시외 건물 1.00제곱미터가 포함되어 일괄 매각됩니다. 소유자는 봉OOOOOOO이며 채권자는 박OO입니다.

1.3. 특이 사항 및 주의 사항

일괄매각 조건이며, 제시외 건물 (1.00제곱미터)이 포함됩니다. 본건 건물의 지붕이 공부상 기와형스레트지붕으로 되어 있으나 현황은 판넬지붕으로 사용되고 있어, 향후 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 지역적 특징

본건은 부산광역시 영도구 봉래동 소재 봉래2동마을건강센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 위주의 기존 주택지대입니다. 특히, 인근 일대에서 (가칭)봉래지역주택사업이 진행 중에 있어 재개발 및 투자 관점의 잠재력이 있는 지역입니다.

2.2. 교통 환경 및 접근성

본건까지 차량 접근은 불가능합니다. 하지만 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 기호(2)의 자루형 토지 및 기호(3)의 사다리형과 유사한 형상의 토지로 구성되어 있습니다. 북하향 내지 북서하향의 완경사지에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있습니다. 도로는 기호(2)는 서측, 기호(3)은 남측으로 1미터에서 1.5미터 폭의 좁은 골목길과 접하고 있어, 건축 행위 시 진입 및 일조 등에서 제한이 따를 수 있습니다.

2.4. 용도 지역 및 행정 제한

제2종일반주거지역 (2021-02-24)으로 건폐율 및 용적률 적용을 받습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 영도중앙유치원에 대한 상대보호구역에 해당되어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

부동산 임의경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 제시외 건물을 포함하여 매각되므로, 낙찰자는 감정가에 포함된 모든 부분을 인수하게 됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 따라서 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 임차인이 없더라도 점유자를 대상으로 한 명도소송 및 인도명령 절차를 진행해야 할 가능성이 있습니다. 낙찰자는 예상치 못한 명도 리스크와 비용, 시간을 고려해야 합니다.

3.3. 건물 현황 및 법적 문제

본건 건물은 블록조 기와형스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층 건물입니다. 공부상 지붕과 현황 지붕이 다른 점은 특이사항이며, 추후 매각 또는 신축 시 행정적인 문제 (불법 건축물 여부 확인 및 양성화/철거)를 야기할 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 기존 단독주택 밀집 지역으로, 상업시설의 발달보다는 주거 환경이 주를 이루고 있습니다. 인근의 (가칭)봉래지역주택사업 진행은 향후 주변 환경 개선 및 상권 변화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통입니다. 주거지대로서 기본적인 생활 편의 시설은 인근에 소재할 것으로 추정되나, 협소한 도로로 인해 차량 진입이 불가능한 점은 생활의 불편함으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설

제공된 정보 내에서는 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 접근성 및 재건축 리스크

토지가 자루형과 사다리형의 혼합 형태로 좁은 골목길에 접하며, 차량 접근이 불가능하여 건축 자재 운반 및 건축 행위에 상당한 제약이 있습니다. 건축 규제 및 좁은 도로 폭으로 인해 현 상태의 주택을 재건축할 경우 법정 요건 충족이 어려울 수 있습니다.

5.2. 행정적 제한 및 공부 불일치

영도중앙유치원 상대보호구역 내에 위치하여 건축물 용도 및 규모에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 지붕의 현황과 공부상의 차이는 향후 재산권 행사에 장애 요소가 될 수 있으므로, 매수 전 정확한 사실 관계 확인이 필요합니다.

5.3. 임대차 미상 리스크

임대 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인 또는 점유자로 인한 예상치 못한 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 차량 진입이 불가능한 좁은 골목길에 위치한 노후 단독주택으로, 토지 모양이 좋지 않은 점 등 단점이 명확합니다. 그러나 인근 지역에서 (가칭)봉래지역주택사업이 진행 중이라는 점은 이 물건의 가장 큰 잠재력입니다. 투자 관점에서 본건은 주거 목적보다는 재개발 또는 재건축 등 도시계획 변경에 따른 장기적인 시세 차익을 기대하고 접근하는 것이 합리적입니다.

6.2. 투자 포인트

최대 투자 포인트는 (가칭)봉래지역주택사업의 진행에 따른 수혜 가능성입니다. 토지 면적이 106.00제곱미터 (약 32.06평)로 적정 규모를 갖추고 있어, 향후 사업 진행 시 조합원 자격 또는 보상금 측면에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 개발 기대감을 염두에 두고 입찰하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계