나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113722 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 1286 괴정한신더휴 근린생활시설동 1층103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113722 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 1286 괴정한신더휴 근린생활시설동 1층103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매4계 2024타경113722 | 소재지: 부산광역시 사하구 사리로 106, 근린생활시설동 1층103호 (괴정동,괴정한신더휴) | 감정가: 530,000,000원 | 최저가: 259,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부산서부지원 2024타경113722 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경113722 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 1286 괴정한신더휴 근린생활시설동 1층103호

용도: 근린생활시설 (공부상 제2종근린생활시설)

감정가: 530,000,000원

토지면적: 38.76㎡ (약 11.73평)

건물면적: 68.81㎡ (약 20.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

현재 상태: '카페' 휴업중

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동에 위치한 '괴정한신더휴' 단지 내 근린생활시설 1층 103호입니다. 단지 북측으로는 '괴정초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주거 밀집 지역에 속해 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 도시철도 1호선 '대티역'이 인근에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 단지 진출입도 용이합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 학교, 기타 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되는 건입니다. 채권자는 '농OOOOOOOOOOO'이며, 채무자 겸 소유자는 '망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'으로 기재되어 있습니다. 임의경매는 통상 채무 불이행으로 인한 담보권 실행으로 진행되므로, 경매 절차가 완료되면 낙찰자는 일반적으로 권리상의 제약을 최소화한 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 특이사항으로 채무자가 사망한 상태로, 이는 경매 절차상 상속인 등을 통해 진행될 수 있으며, 권리관계는 법률에 따라 정리될 것으로 예상됩니다. 제시된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 파악되지 않으나, 최종 권리 분석은 입찰 전 법적 검토를 통해 확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 '괴정한신더휴' 단지는 아파트와 부속 상가로 구성되어 있으며, 주변은 주택가로 형성되어 있습니다. 상권은 단지 내 거주민들을 주요 고객으로 하며, 인근 학교 및 지역 주민들의 이용이 가능한 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 현재 해당 호실은 '카페'로 운영되었으나 휴업 중인 상태로, 공실 또는 신규 임차인 확보, 업종 변경 등에 대한 고려가 필요합니다. 지역 내 수요를 바탕으로 한 안정적인 상권이지만, 경쟁 업종 및 시장 변화에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 '괴정초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 조건입니다. 교통 편의성은 지하철 1호선 '대티역'과 다수의 시내버스 노선이 운영되는 버스정류장이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 생활 편의 시설로는 주거 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활을 영위하는 데 무리가 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 현재 공실 상태: 공부상 제2종근린생활시설이나, 현재 '카페'가 휴업 중인 상태로 수익 창출이 이루어지지 않고 있습니다. 재개장 또는 업종 변경 시 시설 투자 및 공실 기간 발생 가능성이 있습니다.

2. 복합적인 토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 외에도 소로3류, 상대보호구역(동주대학교), 정비구역(괴정2재개발), 준보전산지, 하천구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 '상대보호구역'은 특정 업종 입점이 제한될 수 있으며, '정비구역' 지정은 향후 재개발로 인한 변화 가능성을 내포하고 있습니다. '준보전산지'와 '하천구역' 지정은 도시 내 상업 시설과는 다소 이질적이므로, 정확한 영향 범위와 법적 제약 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3. 임대 관계 미상: 현재 임대 여부가 확인되지 않아, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도 문제나 임대차 관계 정리에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 채무자 사망: 소유자 겸 채무자가 사망한 상태로, 상속 절차 등과 관련된 잠재적 이슈가 있을 수 있으나, 이는 임의경매 절차상 대부분 정리될 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구의 주거 밀집 지역 내 '괴정한신더휴' 단지에 위치한 상가로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 안정적인 배후 수요와 편리한 교통망은 긍정적인 요소입니다. 하지만 현재 휴업 상태이며, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 임대 관계 미확인 등의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 본 물건의 투자가치는 향후 상가 운영 계획, 예상 투자 비용, 지역 상권의 성장 가능성, 그리고 복잡한 토지 이용계획의 실질적인 영향 등을 종합적으로 검토한 후에 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 접근성: 지하철 1호선 '대티역' 역세권이며, 주요 간선도로 접근성이 양호하여 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

2. 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 핵심 고객층으로 확보할 수 있습니다.

3. 교육 환경: '괴정초등학교'가 인접해 있어 학군 관련 수요를 고려할 수 있습니다.

4. 개발 잠재력: '괴정2재개발 정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 개발 방향 및 시기 불확실)

5. 업종 전환 가능성: 현재 '카페'로 휴업 중이나, 제2종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환을 통해 새로운 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 주변 환경 분석 (혐오시설 관련)

주변 시설 조사 결과, 본 물건지인 부산광역시 사하구 괴정동 1286번지 일대 및 '괴정한신더휴' 단지, '괴정초등학교' 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주택가, 상가, 학교 등으로 구성되어 있어 일반적으로 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매4계