나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113722 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 1286 괴정한신더휴 근린생활시설동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 "괴정초등학교" 북측 인근에 위치하는 괴정한신더휴 근린생활시설동 제1층 제103호로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 ‘대티역’ 이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 내 제1층 제103호로서.
* 외벽 : 몰탈 위 석재붙임 마감.
* 내벽 : 내부인테리어 등 마감.
* 창호 : 강화유리창 등임.
* 바닥 : 몰타르 등

이용상태

공부상 제2종근린생활시설이며 현재 "카페’휴업중 임.

설비내역

공동 위생시설, 급·배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 소화설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트 및 부속상가(괴정한신도휴) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하며. 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2020-06-17), 용도구역기타, 도로(2017-10-18)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(2023-03-08)(소로3-167)(접합), 상대보호구(동주대학교)<교육환경에 관한 법률>, 정비구역(2021-09-01)(괴정2재개발 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지<산지관리법>, 하천구역(2023-03-22)<하천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상.
(2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설이며, 현재 '카페' 휴업중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경113722 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 1286 괴정한신더휴 근린생활시설동 1층 103호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 재개발구역

주의사항: 공부상 제2종근린생활시설이며, 현재 '카페' 휴업중임.

특수물건정보: 재개발구역

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 530,000,000원

토지면적: 38.76㎡ (약 11.72평)

토지지분: 38.7621㎡ (약 11.72평)

건물면적: 68.81㎡ (약 20.82평)

건물지분: 68.809㎡ (약 20.81평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 "괴정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 '대티역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전:

* 2022-12-29: 디벨로스타주식회사 (소유권 이전)

* 2023-01-13: 공건호 (매매, 금635,000,000원)

채권 권리:

* 2023-01-13: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권, 금540,000,000원, 말소기준권리)

* 2025-01-03: 농업협동조합자산관리회사 (임의경매, 508,562,111원)

등기부채권 총액: 540,000,000원

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리(을3 근저당권)보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 공부상 제2종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재는 '카페'로 운영되었으나 휴업 중인 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특징

본 물건이 속한 '사하 한신더휴' 단지는 총 835세대의 대단지 아파트이며, 근린생활시설동에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 주택가, 학교 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 인근에 괴정초등학교가 위치해 있고, 대티역 역세권으로 유동인구 확보가 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스정류장이 위치하며, 부산 도시철도 1호선 대티역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 괴정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본 물건은 '괴정2재개발 정비구역'에 포함되어 있습니다. 재개발 사업 진행 상황에 따라 향후 건축물의 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 사업 진행 현황 및 계획을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 휴업 중인 사업체

현재 '카페'로 운영되었던 상가가 휴업 중인 상태입니다. 공실 위험 및 재개장 가능성, 업종 변경 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로, 소로3류, 상대보호구역(동주대학교), 정비구역(괴정2재개발), 준보전산지, 하천구역 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 및 이용에 있어 제약을 받을 수 있음을 의미하므로, 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 괴정동의 신축 아파트 단지 내 근린생활시설로, 대티역 역세권 및 괴정초등학교 인접 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 재개발 구역이라는 특수성을 가지고 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 상가가 휴업 중이며, 재개발 사업의 불확실성 및 토지이용계획상의 제약 사항 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 단지 내 상가로 배후 수요 확보 용이.

* 지하철 1호선 대티역 인접 역세권 입지.

* 괴정초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 괴정2재개발 정비구역으로 향후 지역 개발 기대.

* 현재 휴업 상태이나, 업종 변경 또는 재개장을 통한 수익성 개선 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 530,000,000원이며, 채권 총액은 540,000,000원입니다. 현재 상가의 휴업 상태, 재개발 구역의 불확실성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 상권의 현황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 재개발 사업 진행 상황 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다. 현재로서는 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 전문가의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.