나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7310 [1] 경상남도 김해시 대동면 예안리 1180-1 구거 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7310 [1] 경상남도 김해시 대동면 예안리 1180-1 구거 경매

• 사건번호: 2024타경7310
• 주소: 경상남도 김해시 대동면 예안리 1180-1
• 감정가: 687,207,120원
• 최저가: 351,849,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 구거

창원지방법원 경매2계 2024타경7310 | 소재지: 경상남도 김해시 대동면 예안리 1180-1 | 감정가: 687,207,120원 | 최저가: 351,849,000원 | 용도: 구거

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경7310 (1)이며, 경상남도 김해시 대동면 예안리 1180-1 외 필지를 포함하는 부동산임의경매 물건입니다.

총 토지면적은 3413.00㎡ (약 1032.43평)이며, 용도는 구거를 포함한 농경지(휴경지) 및 일부 도로로 이용 중입니다.

본 경매는 토지 전체를 대상으로 하는 토지매각이며, 건물면적은 0.00㎡이지만 제시외 건물 21.00㎡가 존재합니다.

1.2. 감정 정보

본 물건의 감정가는 687,207,120원입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증)이 필수적으로 요구되며, 법정지상권의 성립 여부가 주요 쟁점이 될 수 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 김해시 대동면 예안리 소재 '시례저수지' 남동측 인근에 위치하며, 전형적인 마을 주변 농경지대 및 임야 지대입니다.

교통상황은 기호(1)의 경우 차량 접근이 가능하여 보통 수준이나, 기호(2, 3)의 경우 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 차량 접근이 불가능합니다.

토지 이용 상태는 기호(1)이 휴경지 및 일부 진입 도로로 이용 중이며, 기호(2)는 휴경지, 기호(3)은 구거(수도) 상태입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역인 동시에 개발제한구역(GB) 및 하천구역에 저촉되는 중대한 공법상 제한이 존재합니다. 특히 기호(1) 일부는 도로로 이용 중이고, 기호(1), (3)은 하천구역에 저촉되어 개발 및 이용에 상당한 제약이 예상됩니다.

2.2. 권리 분석

본 물건은 목록 1, 2, 3 전체를 일괄매각하는 조건입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다. 목록 1, 2는 농지법상 농지에 해당하여 농취증 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법정지상권의 문제는 목록 2 지상에 소재하는 제시외 건물(21.00㎡)과 관련됩니다. 이 제시외 건물은 매각대상에서 제외되므로, 만약 토지 매각 후 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 경우 건물 철거 및 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다. 낙찰자는 이에 대한 명확한 이해와 건물 소유자와의 협상 전략이 필요합니다.

기호(2), (3)이 지적도상 맹지라는 점은 개발 및 이용에 큰 제약이 되며, 장기적인 투자 관점에서는 도로 확보 가능성을 검토해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건의 입지는 마을 주변의 농경지대이므로 상업적 가치는 매우 낮습니다. 주변에 상업시설이나 주요 편의시설은 미약하며, 생활 편의시설은 김해시 대동면 중심지나 인근 도시로 이동해야 합니다.

주요 환경은 시례저수지 인근의 자연녹지지역으로, 쾌적성은 양호하나, 개발제한구역 및 하천구역 지정으로 인한 제한이 더 큰 요소로 작용합니다.

주변에 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지의 일부가 하천구역에 저촉되어 있어 향후 하천 관리 계획에 따른 영향 가능성은 검토해야 합니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 농지취득자격증명 미제출로 인한 입찰보증금 몰수입니다. 농지 취득 계획이 없는 투자자에게는 적합하지 않습니다.

법정지상권의 성립 가능성입니다. 매각 제외된 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립된다면, 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료 청구만 가능할 뿐 건물을 마음대로 철거하거나 토지를 전면적으로 이용하기 어렵습니다.

개발제한구역(GB) 및 하천구역 규제로 인해 현재 상태에서의 토지 개발 가능성은 극히 낮습니다. 이는 장기간 투자금을 묶어둘 수 있는 요인이 됩니다.

총 3필지 중 2필지(목록 2, 3)가 맹지이며, 기호(1)의 일부가 이미 도로로 이용 중이어서 실제 활용 가능한 면적이 감정가에 비해 적다고 판단될 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 상당한 공법적 제한(농취증, GB, 하천구역)과 사법적 위험(법정지상권, 맹지)을 동시에 안고 있는 특수물건입니다.

농지 관련 자격을 갖춘 농업인 또는 개발제한구역 해제 및 하천구역 변경 등 장기적인 규제 완화를 예상하는 초장기 투자자에게 적합합니다.

일반적인 실수요자나 단기 시세차익을 목표로 하는 투자자에게는 적합하지 않으며, 투자 전에 철저한 법률 및 행정 분석이 필수적입니다.

3.3. 투자 포인트

총 면적이 3413.00㎡ (약 1032.43평)으로 대형 필지를 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

개발제한구역 및 하천구역 저촉으로 인해 감정가 자체가 규제를 반영한 가액이므로, 향후 규제 완화 시에는 높은 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

토지의 일부(기호 1)가 도로와 접해 있어 진입로 활용이 가능하며, 다른 필지(기호 2, 3)의 도로 확보를 위한 협상 여지가 존재합니다.

감정가액에 제시외 건물이 제외된 점을 감안했으므로, 매각가 자체가 이러한 위험을 일부 반영하고 있다고 해석할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계