나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116856 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1530 답 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116856 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1530 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경116856 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1530 | 감정가: 129,740,000원 | 최저가: 66,426,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (토지매각)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

창원지방법원 2024타경116856 (1) 부동산임의경매 사건의 물건 보고서입니다. 본 건은 경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1530에 소재하는 토지(답) 매각 건이며, 소유자 및 채무자가 동일인인 임의경매 사건으로 권리 관계는 비교적 단순해 보입니다.

토지 면적은 1603.00㎡ (약 485.04평)이며, 감정가는 129,740,000원으로 평당 약 267,484원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

소재지

경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1530

용도(공부상)

답 (현황: 전)

토지면적

1603. 00㎡ (약 485.04평)

감정가

129,740,000원

2. 현황 분석 및 입지 조건

2.1. 입지 조건

본 물건은 창원시 의창구 북면 외산리 ‘오곡실마을’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전형적인 산간농경지대를 이루고 있습니다. 차량 접근이 가능하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다. 다만, 농경지대 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 현황 및 이용 상태

토지 자체는 부정형의 완경사 토지이며, 공부상 용도는 '답'(논)이나 현재는 농경지 '전'(밭)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 해당 토지 위에는 제시외 수목인 사과나무 등 약 18여 주가 식재되어 있으며 이는 매각대상에 포함됩니다. 그러나 토지 지상에 있는 비닐하우스 등은 매각 대상에서 제외되므로 낙찰 후 철거나 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 분석

본 건은 채권자 동OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다. 등기부상의 기타 권리관계(근저당권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 임대 관계는 미상입니다. 현황 상 특별한 임차 관계가 없을 경우 명도 리스크는 낮으나, 최종적인 권리분석은 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있어 보전관리지역이나 농림지역보다는 개발의 여지가 있으나, 난개발 방지 및 계획적 관리가 필요한 지역입니다. 주요 법규상 제한사항으로는 가축사육제한구역(600m/800m 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(1호) 등이 복합적으로 적용되어 있어 향후 개발 및 용도 변경 시 해당 법규들을 반드시 검토해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 산간 농경지대에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거 편의를 위한 생활정보(병원, 마트, 학교 등) 시설 접근성은 매우 낮을 것으로 추정됩니다. 개발 목적이 아닌 농업용 또는 장기적인 토지 투자 목적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 혐오시설 유무는 감정평가서에 기재되어 있지 않으므로, 현장 방문 및 외부 지도 서비스를 통해 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

맹지(가장 큰 리스크)

지적도상 맹지(인접 도로상태가 없음)인 점이 가장 큰 리스크입니다. 건축 행위나 개발 행위에 심각한 제약이 있으며, 진입로 확보를 위한 주변 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다. 협의 불발 시 토지의 활용도가 현저히 떨어집니다.

농지취득자격증명(농취증)

본 물건은 농지이므로 매각 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 낙찰자가 지정된 기한 내에 농취증을 제출하지 못할 경우, 입찰보증금은 반환되지 않으니 사전에 관할 지자체를 통해 자격 여부를 확인해야 합니다.

제시외 물건 처리

비닐하우스 등은 매각에서 제외되어 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 비닐하우스 소유자와의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

경쟁력 있는 면적

감정가 대비 약 485평의 넓은 면적으로, 주변 시세에 따라 농업 목적으로의 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

생산관리지역

농림지역보다는 개발 여지가 많은 생산관리지역이므로, 장기적인 관점에서 맹지 해소 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

제시외 수목 포함

사과나무 등 유실수 약 18여 주가 매각 대상에 포함되어 있어 낙찰 즉시 소득을 기대할 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본 토지는 지적도상 맹지라는 결정적인 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

투자자는 반드시

1) 관할 북면사무소를 통해 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하고,

2) 주변 토지 소유자를 파악하여 진입로(맹지) 확보 방안을 사전에 검토하며,

3) 매각 제외되는 비닐하우스 등의 처리 문제를 고려해야 합니다.

맹지 해소 방안을 마련할 수 있는 농업 목적 또는 장기적 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계