나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11291 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1323-7 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11291 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1323-7 잡종지 경매

• 사건번호: 2025타경11291
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1323-7
• 감정가: 761,168,000원
• 최저가: 389,717,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 잡종지

창원지방법원 경매2계 2025타경11291 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1323-7 | 감정가: 761,168,000원 | 최저가: 389,717,000원 | 용도: 잡종지

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 및 대상 물건 요약

본 사건은 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1323-7 외 필지 일원(일련번호 1~4)에 대한 부동산임의경매 사건입니다. 전체 매각대상은 토지이며, 총 토지면적은 1808.00㎡ (약 546.94평)입니다. 감정가는 761,168,000원이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO으로 파악됩니다.

1.2. 물건 현황 및 특이 사항

본건 토지는 '창원 내곡지구 도시개발사업'의 환지예정지(일련번호 1~3, 단독주택 용도 합필환지) 및 잡종지 상태 토지(일련번호 4)로 구성되어 있습니다.

일련번호 1~3은 농경지(과수원)로 이용 중이며, 일련번호 4는 공부상 지목은 임야이나 현황은 잡종지 상태이고 일부는 도로로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

제시외 물건으로 일련번호 1~3 지상에 제시외 수목(감나무)이 소재하며 이는 감정가에 일괄 평가되었습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상토지 중 일련번호 1~3은 북면 내곡리 '새각단마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 단독주택, 임야 등으로 둘러싸인 마을 주변 농경지대입니다. 일련번호 4는 '도태마을' 남서측 인근에 위치하며, 농경지, 임야, 공장 등이 혼재되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

대상토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통으로 보입니다.

일련번호 1~3은 지적도상 도로와 접하나 현황은 폐도 상태이거나 인접 필지를 경유하여 출입 가능하며, 환지예정지 기준으로는 남서측 및 북서/남동측으로 도로와 접할 예정입니다. 일련번호 4는 남동측으로 국공유지를 경유하여 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 사건은 채권자가 금융기관(농OOOOOOOOOOO)인 부동산임의경매입니다. 이는 담보권 실행을 위한 경매로, 일반적인 부동산 권리관계가 명확한 경우가 많습니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

가장 중요한 특수사항은 본건 토지(일련번호 1~3)가 '창원 내곡지구 도시개발사업'의 환지예정지라는 점입니다.

일련번호 1~3은 환지예정지(BL-39-9, BL-39-10) 기준으로 제1종일반주거지역, 지목은 '대' (단독주택 용도)로 예정되어 있습니다.

일련번호 4는 제1종전용주거지역, 준보전산지 등에 해당합니다.

제시외수목(감나무)은 매각대상에 포함되었으나, 경매 진행 시 소유권 관계 및 일괄처분 여부를 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 개발 잠재력 (도시개발사업)

대상 토지는 환지예정지로서, 향후 대규모 주거단지(아파트 7615가구, 단독주택 901가구 등 8516가구 규모) 조성 계획을 가진 도시개발구역 내에 포함되어 있습니다. 이로 인해 현재의 농경지(과수원) 또는 잡종지에서 주거지역(제1종일반주거지역, '대')으로 용도 변경 및 지가 상승의 잠재력이 매우 높습니다.

4.2. 생활 편의성

현재는 마을 주변 농경지대로서 생활 편의시설이 인접하지는 않으나, 도시개발사업 완료 후에는 학교와 공원 등 기반 시설이 함께 조성될 예정이므로 장기적으로 생활 여건은 크게 개선될 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 혐오 시설 정보

인근 지역에 대규모 개발사업과 관련된 직접적인 혐오 시설 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서상 주위환경에 공장 등이 위치하고 있다는 점을 참고해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 환지 사업 관련 리스크 (가장 중요)

'창원 내곡지구 도시개발사업'은 조합 안팎의 갈등 및 소송, 사업 장기화 등으로 인해 사업 진행이 답보 상태에 있다는 점은 가장 큰 리스크입니다. 또한, 조합 집행부 해임 임시총회나 시공사 계약 해지 논의 등 사업의 불확실성이 내재되어 있습니다.

입찰 참여자는 사전에 '창원 내곡지구 도시개발사업조합'에 연락하여 **사업의 진행상황, 금전청산 여부, 확정 환지 면적(사정면적), 환지 위치** 등을 반드시 재확인해야 합니다.

일련번호 3은 평가대상토지의 위치 확인이 곤란하여 환지예정지 전체 면적을 기준으로 평가되었으며, 합필환지의 경우 종전 편입면적 비율에 따라 지분이 결정되므로, 최종 면적 및 지분 결정에 유의해야 합니다.

5.2. 현황과 공부의 불일치

일련번호 4는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 '잡종지'이며 일부가 '도로'로 이용 중입니다. 또한, 본건 토지의 정확한 경계 및 위치 확인을 위해서는 전문적인 지적 경계측량이 필수적입니다.

5.3. 제한 상태

대상 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 법적 제한을 받고 있음을 확인해야 합니다. 일련번호 3은 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 부분도 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원 내곡지구 도시개발사업 구역 내에 위치한 환지예정지(단독주택 용도)로서, 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 토지입니다. 그러나 현재 사업 진행 과정에서의 조합 내부 갈등, 장기화 위험, 행정적 논란 등 복잡한 리스크가 동시에 존재하므로, 단순 토지 투자가 아닌 도시개발사업의 **조합원 지분 매입**과 유사한 성격의 투자를 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **미래 가치:** 현재 농경지/잡종지에서 향후 **제1종일반주거지역**의 **단독주택 용지('대')**로 확정될 예정입니다.

* **규모의 경제:** 총 면적 1808.00㎡ (약 546.94평)의 대규모 토지로, 향후 환지 후 필지가 정리되면 우량한 주거 용지 확보가 가능합니다.

* **경쟁력 있는 매입:** 환지사업의 복잡성으로 인해 일반적인 경매 물건보다 입찰 경쟁률이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

6.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 반드시 '창원 내곡지구 도시개발사업조합'과의 심층적인 상담을 통해 환지 청산 가능성 및 잔여 사업 기간 등을 확인하고, 예상되는 최종 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계