나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1165 [1] 경상남도 양산시 동면 개곡리 244 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1165 [1] 경상남도 양산시 동면 개곡리 244 답 경매

• 사건번호: 2024타경1165
• 주소: 경상남도 양산시 동면 개곡리 244
• 감정가: 489,132,000원
• 최저가: 239,674,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

울산지방법원 경매9계 2024타경1165 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 개곡리 244 | 감정가: 489,132,000원 | 최저가: 239,674,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경1165 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 양산시 동면 개곡리 일원 (일괄매각 목록 기준)이며, 매각대상은 토지매각입니다.

공부상 지목은 답(沓)이나, 현황은 전(田), 과수원, 창고용지, 잡종지 등으로 다목적 혼용 중인 토지입니다.

토지 면적은 총 483.00제곱미터 (약 146.12평)이며, 감정가는 489,132,000원으로 책정되었습니다. 소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 농협입니다.

1.2. 매각 대상 및 현황

본 건은 총 8개 필지가 일괄매각으로 진행됩니다. 토지 이용 현황은 다양하며, 완경사지대 내 부정형의 토지가 다수입니다.

- 주요 현황 (일련번호별):

- 전(田) 이용: 1, 2, 3, 8 (공부상 답이나 현황은 전)

- 과수원 이용: 4 (제시외 수목 약 40주 소재)

- 창고용지 이용: 5

- 잡종지 이용: 7

- 건물 현황: 목록에 포함된 건물(블럭조 스레트지붕 단층, 축사/현황 창고 이용)은 토지매각의 대상이 아닐 수 있으므로 (토지매각으로 명시), 법원에 최종 확인이 필요합니다. 다만, 해당 건물이 토지의 현황에 영향을 미치고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 양산시 동면 개곡리 "개곡마을" 내외에 위치하며, 단독주택과 농경지가 혼재하는 일반적인 농촌 및 근교 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 개별 필지별 도로 접촉 현황은 1, 2, 8은 약 1.5m~3m 내외의 도로에 접하며, 3, 4는 지목상 도로에 접합니다. 5, 7은 노폭 약 8m 내외의 비교적 넓은 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본 경매는 채권자 농협의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무에 의한 경매로 추정됩니다. 임대관계는 미상으로 보고되어, 낙찰 후 인도명령 등을 통해 명도 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 제한 사항

- 농지취득자격증명 필수: 목록 1, 2, 3, 4, 8 등 다수 필지가 농지(답, 전, 과수원)로 이용 중이므로, **낙찰자는 반드시 관할 부서에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.** **미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.**

- 일괄매각: 전체 8개 필지를 한 번에 매각하는 조건이므로, 개별 필지 투자는 불가능합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

대상 토지가 농경지와 주택이 혼재된 개곡마을 내외에 위치하므로, 근린 상권은 발달하지 않았을 것으로 예상됩니다. 일상적인 편의시설은 차량을 이용해 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오 시설 정보

제공된 정보만으로는 인근 혐오 시설 유무를 특정할 수 없습니다. 다만, **목록 2 지상에 송전탑이 소재하고 있어** 이는 해당 필지 및 인근의 투자 심리에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전 필히 현장 조사와 지적도 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

- 개발제한구역(그린벨트) 및 상수원보호구역: 목록 1, 2, 3, 4, 8 필지는 개발제한구역 및 상수원보호구역에 속하여 **신축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.**

- 토지 이용 계획의 복잡성: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 저촉 등 여러 필지에 다양한 용도지역 및 제한이 혼재되어 있어, 통합 개발 시 복잡한 행정 절차가 예상됩니다.

- 전원개발사업구역: 목록 2, 3 필지의 일부가 전원개발사업구역에 포함되어 있어, 향후 공공 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

- 경계 불분명: 목록 1, 2, 3은 인접지와 지적 경계가 불분명하여 **정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다.** 이로 인해 추가 비용 및 인접 토지와의 분쟁 가능성이 있습니다.

- 송전탑 및 선하지 저촉: 목록 2는 송전탑 소재 및 토지 일부 선하지 저촉, 목록 5는 토지 일부 선하지 저촉으로 인해 **토지 이용의 제약 및 평가액 감가가 이미 반영되었습니다.**

6. 종합 의견

본 건은 양산시 동면 개곡리에 위치한 농지, 과수원, 창고용지 등이 혼합된 8개 필지 일괄매각 건입니다. 토지 이용이 다양하며, 일부 필지는 제1종일반주거지역에 속해 주택 개발 가능성도 있으나, 대부분 필지가 개발제한구역, 상수원보호구역 등 강력한 규제를 받고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무, 경계 불분명 문제, 송전탑 및 선하지 저촉 등 다수의 리스크 요인을 동시에 안고 있는 물건입니다. 따라서 **실수요자보다는 복잡한 토지 규제 및 개발 리스크를 관리할 수 있는 전문적인 투자자**에게 적합하며, 입찰 전 해당 규제 사항에 대한 관할 지자체의 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

7. 투자 포인트

- 다목적 활용 가능성: 제1종일반주거지역이 포함되어 일부 필지는 주거 및 창고 용도로 활용 가능하며, 나머지 필지는 귀농/귀촌 목적의 농지로 활용될 수 있습니다.

- 비교적 양호한 접근성: 일부 필지(목록 5, 7)가 노폭 약 8m 내외 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

- 개발 규제 완화 기대감: 개발제한구역 및 상수원보호구역이라는 강력한 규제를 받고 있어, 향후 정책 변화에 따른 규제 완화 시 큰 폭의 지가 상승을 기대할 수 있습니다. (다만, 단기적 기대는 어려움)

법원 정보

울산지방법원 경매9계